【好房網News記者嚴鈺雯報導/編輯室報告】

在寸土寸金的時代裡,很多房子的價格或是格局都不是自己心目中最理想的,因此有些人會選擇直接買地自建,讓房子可以依照自己的喜好需求及人數規劃,自由調整建築外觀、室內格局、建材、裝潢,打造出心中的夢幻家園。不過,買地自建和單純買房要注意的眉角又不同了,日前就有人對此提出了3大問題。

一名網友在PTT上表示,自己想在郊區買地自建,目前土地預算成本約1800~2200萬,建物希望約150坪。另外,他也針對這個決定提出了3項問題。

首先是「土地+營造貸款成數」,原PO指出,他在網路上看到的說法是土地大概只能貸款5成,好奇有沒有提升的辦法,否則他就得準備更多的自備款。第二項是「營造廠建築報價」,他問了3家營造廠,發現行情大概落在12至15萬,不過有廠商跟他說明年動工會比較便宜,「因為現在缺工狀況減緩,某些原物料也下來了。」最後則是「時間」,他表示3家營造廠都說從規劃到完工約18至24個月,但是他看到網上其他過來人分享要花3至4年,「到底怎樣才是比較合理的時間呢?」

好房網雜誌過去曾針對買地自建整理出流程、費用及其他注意事項。在準備階段裡,要先確認過土地分區及鑑界;在買地之前,應先向當地主管機關調閱土地謄本與地籍圖,藉此了解使用分區、使用地類別、地目分類、實際面積等資料,避免買到限建或禁建土地,同時也可向當地地政士洽詢,了解該筆土地狀況。要注意的是,不同縣市的相關申請單位會有所不同,可事先上網查詢。

接著進入建築設計及建照申請,屋主可依自身需求,找2、3家分別詢價和設計,選擇最適合自己的建築師事務所,不過有的建築師事務所只做設計,依設計圖或依個案酌收設計費,部分建築師事務所則會依照設計、監造、建照申請等服務收取不同費用。

在申請建照前,若為農地,持有人須拿到「無農舍證明」,並申請「農業用地做農業使用證明」;若是山坡地,則須先請水保技師進行勘查,經水土保持計畫審查通過,核發水保證明,才能合法使用。建照申請流程屬於各地方政府單行法規,民眾可向各縣市政府建築管理單位查詢,過程約需1至3個月不等。

再來到工程階段,其中包含結構工程、水電管路配置、內外裝修及申請使照。工程中使用的建築材料、工法等,價格會隨行情有所浮動,各縣市也略有出入,加上搭配設備等級不同,總成本也會有差異。而使用執照則是在竣工後,可委由營造廠或建築師申請,拿到後才可進行後續室內裝修和入住事宜,以及向地政機關辦理保存登記,作業時間約需20天左右。

最後才是完工階段,當房屋建造完成後,通常會交由建築師和技師依當初申請建照的設計圖,逐一找出遺漏的施工項目,發現問題後進行修補施工,像是地面鋪磚尚未完成、冷氣管線未裝設、或是房屋建築工程已完成,但其周遭環境未清掃,仍有建築垃圾等,這些都無法通過竣工查驗。

至於自地自建可以貸款多少?目前銀行有放寬土地和興建建物的貸款成數,土地最高可貸成數最高大約80%,建築物融資則約50%,利率2%上下。土地價值決定自備款的成數,越有價值的土地,貸款額度也就越高,但基本上要自地自建保守建議準備2~3成的自備款是比較保險。