【信傳媒李廷歡報導/編輯室報告】

金融機構彰銀最近發布報告認為,房市在今年第四季將開始反轉。房市專家、政治大學地政系退休教授張金鶚表示,金融機構從購屋者房貸及建商的土建融資料,應可明顯感受到房市的變化。越來越多的訊息顯示房市不景氣的趨勢出現。

張金鶚認為,這現象基本上就是房市的供過於求。包括過去景氣蓋了許多房屋,並炒高了房價,加上產品定位及個案區位不佳,導致供給過多且不當。

房市反轉,房價下跌壓力越來越大

另外,自住者在所得及家戶增加有限:而投資客在過高的房價及資金週轉成本下,無利可圖,使得不論自住或投資需求越來越減少,導致新推個案的銷售率越來越差,房市空餘屋越來越增加,甚至傳出爛尾樓事件,房市供過於求現象就越來越嚴重。

再加上國內、外的資金越來越緊縮,利率也不斷調升,建商及購屋者的資金週成本也不斷增加。在「沒有賣不出去的房子,只有賣不掉的價格」壓力下,房價下跌的壓力越來越大。

房市剛開始只有零星個案感受到需求不足,資金周轉困難,隨著社會大眾的預期心理及整體大環境的不景氣,骨牌效應將產生,進而造成越來越多個案及金融機構的困擾,房市未來可能反轉,值得密切關注。

另外,2022第二季的房地合一稅資料也正式出爐,房仲業者統計房地合一2.0上路一年的資料,在總共11多萬筆的房市交易資料中,遭到課徵45%重稅的短期交易件數直逼3萬筆,約占全部房市交易量的26.7%;總共貢獻國庫超過102億元,稅收占比約28%。

短期交易案平均單件獲利76萬,Q2貢獻3成稅收

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,房地合一稅的數據表明,相當於房市上每10件交易案中,就有將近3件是屋主持有不到2年便轉手獲利的案例。課徵的102億元以45%稅率回推,房市短期交易案總共獲利高達227億元,平均單件獲利76萬元!

若以房地合一2.0自上路後每一季度的課稅金額進行分析,遭課45%稅率的房市短期交易案,繳納稅額不僅逐季攀升,占比也從2021第四季開始逐季增加,說明房市短期交易獲利規模越來越龐大。單看最新的2022第二季的房地合一稅資料,持有不到2年就轉手售出的短期交易案,課徵稅額占比逼近3成,平均每一件獲利接近百萬元!

陳金萍表示,這些數據顯示房市短期交易狀況不僅盛行,獲利也驚人,也因此造就房價短期內的全面推升。若以房地合一2.0上路一年前後(2021Q2 vs 2022Q2)進行比較,永慶房產集團交易資料顯示,2022第二季七大都會區房價除台北和新北年漲幅各為8.7%和10.2%之外,其餘五都年漲幅都超過15%,新竹縣市和高雄市的房價更是飆漲超過20%!

房屋短期交易仍盛,迅速推升區域房價

陳金萍分析,2020年年初,全球受到新冠疫情的影響,各國紛紛祭出量化寬鬆政策刺激經濟。台灣因疫情控制得宜,以及經濟表現優異,使得熱錢大量湧入。豐沛的資金也給予房市炒作的空間,短短數年間全台房價以雙位數的漲幅迅速推升,讓購屋族苦不堪言。

近期房市雖然因為全球採取升息、緊縮政策以對抗通膨而有盤整降溫現象,但要是隨著全球經濟復甦、各國開始降息,重回超低利率時代,房市炒作的亂象隨時有可能捲土重來。

面對房市炒作,除了期待政府持續推進打炒房政策外,陳金萍建議,消費者務必要特別注意房屋前一手的交易狀況和成交日期,多方諮詢房仲業者、要求房仲提供完整的實價登錄資訊,並選擇誠實的房仲業者,才能做出對自己最有利的決策。