【自由時報記者朱語蕎報導/編輯室報告】

台北市第三季北辦公室租賃市場空置率僅3.24%,仍呈現供不應求現象,但商仲業者預估,未來5年,台北市東、西區各自有數10萬坪的新建辦公室,若再加上壽險以及建商在市區內透過危老、都更重建辦公大樓,以及地上權開發案,屆時辦公室空置率可能瞬間暴增,甚至有機會突破2成。

高力國際董事總經理劉學龍指出,北市辦公室市場將在1年內出現空置面積倍增、2年內空置率倍增的趨勢,最悲觀的預測,5年內甚至會出現空置率跳增至雙位數的去化壓力,翻轉過去房東市場的絕對優勢。

新上任的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出,未來除了供需失衡的壓力,業主還要面對「租客市場」的三大挑戰,包括區域發展多極化、新增競品彈性化以及需求條件弱化等。

其中區域發展多極化主要是因為過去20年,頂級辦公室供給不再僅限於信義計劃區,未來還有東、西兩大門戶總和超過100萬坪新增供給的挑戰。而新增競品彈性化則是指北士科、內科、南港的產業辦公室結合生產及成本優勢,透過總部、客製化的策略,進一步強化對承租方的吸引力。

最後需求條件弱化則是因為受到疫情、數位轉型、少子化、共享辦公室的刺激,企業對辦公空間的需求也出現價、量、質的變化,過去快速擴張、膨脹的租賃需求也會出現量變、質變。

東、西區兩大辦公室供給商圈分別為南港、台北車站,而兩地新建辦公室絕大多數以出租為主,要如何在最快時間內去化龐大的辦公室量體,將左右租金變化。

根據高力國際調研部董事梁儀盈初步分析,南港因是完整的科技產業聚落,預期科技製造業等租客會往該區靠攏,反觀擁有交通便利的台北車站則會以貿易、傳產或是金融等產業進駐。

以目前部分建商的做法來看,已鮮少採用先買地蓋樓然後出售的策略,反而是先尋求專業機構的意見,先握有潛在租客或是買家的名單,再去買地蓋樓幫買家量身打造辦公室空間。

黃舒衛表示,此舉主要是保障蓋出來的辦公室可以立即創造收入,尤其正值升息循環,經濟情勢相對保守,甚至企業整併的情況下,辦公室需求其實正在減弱。

至於,租客或是買家心態也從過往的買來自用轉向先租再說,主因是升息循環下,各方成本考量,可能會降低原本的辦公室需求量體,轉而以先行承租為主。