【自由時報記者徐義平報導╱編輯室報告】

儘管去年國內REITs市場增添2檔生力軍,但2檔資產池內標的絕大多數散布新北市、桃園市、甚至台南市,並非坐落台北市。房地產業者分析,北市精華區多數商辦大樓掌握在壽險業者手中,且只進不出,一整棟標的難尋,價格也不便宜,以目前台灣REITs的規模,恐怕很難直接買進北市精華區完整的商辦產權。

去年6月掛牌的圓滿一號,規模約30億元,資產池內標的包括:新北市板橋區「板信銀行家大樓」整棟,以及台南市中西區「台南Focus時尚流行館」整棟,共2件資產。

至於去年12月掛牌的樂富一號,規模105.8億元,目前資產池內標的包括:台北市中正區「大都市國際中心」10樓及12樓部分產權;桃園市南崁的台茂購物中心5成產權;上市後擬透過可運用總資產比35%以內的借款額度約56億元再買進標的,目前初步鎖定內科「NASA科技總署大樓」部分樓層以及台北車站附近松麟企業大樓整棟產權。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,前一波REITs的發行高峰適逢房地產景氣低迷階段,多檔REITs資產池內標的為台北市中心精華商辦或飯店,租金投報率可高達4%至5%;然而,目前的環境下,北市租金報酬率大多低於3%,因此促使現在新發行的REITs往台北市以外尋找標的。

信義全球資產經理王維宏表示,REITs起源於美國60年代,已有50多年歷史,發行超過200檔以上基金,全世界已有超過30個國家發行REITs。以日本J-REIT為例,從2001年上市至今已有60檔REITs公開發行,而不動產投資標的達3752件,總規模更超過4.8兆元;日本REITs資產池內標的,除了辦公室、百貨商場之外,更有住宅、物流中心、旅館、長照中心等各類型房產。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,過去台灣房市經歷超過10年的多頭,即使從2016年開始盤整,但價格修正幅度有限,加上租金提升水準有限,因此除非是利基型產品,否則要找到適合發行REITs的房產標的並不容易。

另外,商業不動產類型不夠多元、建商多頭時期偏好住宅開發,加上具穩定收益的商用不動產多為壽險業持有,惜售心態高,以致現行法規制度下,缺乏核心物件的供給,都讓REITs市場開拓空間受限。反觀日本,經歷房地產泡沫之後,房地產下跌、大量不良債權的發生,以及超低利率的環境,都催生新的金融運用工具快速成長,相較台灣不動產證券化發展牛步化,有其時空背景的不同。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,REITs是讓資金活化不動產市場的重要手段,但相較其他國家,台灣為規避風險而沒有開發型的不動產證券化產品,不僅讓市場缺了一塊可耕耘的空間,投資規模也大不如其他國家,間接凍結了整體專業環境升級。

以日本為例,都市更新導入不動產證券化的案例比比皆是,推動過程中,不論是更完備透明的市場分析、估價、信託、發行管理、營建管理、物業管理、風險管理、交易管理、信評建制等,都有利於專業服務水準的提升,甚至有助於都市發展政策的推動、企業分工提升專業效率、乃至投資機會的創造。

另外,不動產證券化可讓企業內的固定資產更具流動化,將原有不動產債務轉化為收益性較高的流動性資產,甚至不動產若有潛在增值利益,也能提供財務體質改善的機會,不失為目前低度成長環境下企業翻身的新途徑。

  • 全球主要國家REITS市值占比