【蘋果日報黃哲民報導╱編輯室報告】

不具名讀者問:
今年我買了一間公寓,屋主告知沒有任何滲漏水狀況,但交屋後我發現漏水痕跡,我自行僱工拆開舊有天花板後,發現問題更嚴重,請問若前屋主一直推給樓上,樓上也不處理,我應採取何種處理方式?

大壯法律地政聯合事務所主持律師高宏銘答:
房屋滲漏水是國內房屋交易常見糾紛,通常會依據《民法》的「物之瑕疵擔保」規定來處理,首要之務,是拍照或錄影蒐證,並立刻通知前手屋主,表明房子出現滲漏水現象,要求對方負責處理。

遇到這類事件,「發現問題立刻通知」是很重要的步驟,買方必須藉此才能向賣方主張「瑕疵擔保請求權」,包括解除買賣契約、減少買賣價金,或向賣方要求損害賠償,如果一直消極拖延,過了很久才通知賣方,之後要行使「瑕疵擔保請求權」,就易因責任歸屬而生爭執。

若賣方接獲通知後,遲不處理或拒不處理,可先向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解,或直接向民事法院提告,依「瑕疵擔保請求權」的3種選項,擇一要求賣方負責。

此時,賣方可能抗辯買方已先看過屋況、不應買屋後才主張房屋滲漏水。的確,若買方在交易前已知房屋滲漏水仍購買,就不能主張「瑕疵擔保請求權」,但本案的瑕疵狀況,屬於雙方買賣房屋時「難以發現的瑕疵」,直到拆開天花板才確認,所以仍可主張「瑕疵擔保請求權」,只是要遵循一定的法律程序。

另外,通知賣方的方式,最好是寄發存證信函給對方,留下何時向對方反映什麼內容的書面證據,若真的進入法院訴訟,可給法院當成對自己有利的判斷依據,如果只是講電話、用LINE傳訊息,可能不易保存,內容的真實性也會受質疑。