【世界日報報導/紐約州執業律師撰文/編輯室報告】

吳先生最近在新澤西州一家公司找到一份會計工作。為了上班方便,他在公司附近租了一套全新的公寓。這棟公寓一共有20幾戶。租金相當便宜。吳先生非常滿意。

可是住進去幾個月後,他常常感覺到胸部很悶、咳嗽,老是有感冒頭痛的症狀;有時候還會無緣無故地發燒。他的鄰居也有同樣現象,大家都懷疑這棟公寓大樓有問題,但是又找不出到底是什麼問題。剛好有一位住客在當地市政府工作,他從紀錄找出,這棟大樓以前由一家化學公司擁有。大家便懷疑土地下面有問題,集體向房東投訴,並且聘請律師控告房東。

事情到這個地步,房東不能再裝聾作啞。他老實承認,前任屋主是化學公司,地下埋著很多化學廢料。他以為在清理土地的時候都已經清理乾淨了,沒想到問題還是這麼嚴重。為了減輕地下化學物質的影響,他打了幾條管子到地底下,把地底的化學氣體抽到屋頂上,釋放入大氣裡。這樣化學廢物的危害減輕很多,但是還沒有完全消除。對於不願意繼續居住在那裡的租客,房東退還所有的租金作為賠償;願意留在公寓裡的房客,房東減收租金三分之一,這件事才算個了結。

本案啟示:

本案的現象便叫做Sick Building Syndrome(致病樓宇症候群)。由於地下埋藏的工廠廢料散發的氣體,危害屋裡的居民。這種現象在新澤西州相當嚴重,主要是以前新州的工廠很多,許多土地成為工業廢料掩埋場。過了幾十年,人們忘記了土地裡埋藏著化學廢物,就在這些土地上建築房屋,於是產生了「致病樓宇」問題。

買地建房屋是一項投資。現在的法律規定,買主必須找專家檢查土地有沒有被污染;如果過戶後,才發現土地有污染現象,那是買主沒有盡到檢查責任,他必須把土地的污染清除乾淨。

土地污染的情形很多,有化學污染、也有油污染,大部分發生在工業以及商業土地上,但是住家用的土地也會有污染現象。現在紐約的工業以及商業的土地,貸款銀行都要求借款人必須聘請專家製作環境報告。必須確定土地沒有污染,銀行才能放款。要是銀行不要求借款人檢查土地污染情況,放款後才發現污染情形,銀行也要負擔清理污染責任。