【蘋果日報陳建宇報導/編輯室報告】

海外不動產一直都是國人投資理財的選項之一,除了東南亞國家較熱門外,日本距離台灣近、政經環境相對穩定,國人對於日本文化熟悉度高,提高台人赴日置產意願。據了解,台灣人投資海外房地產,就有3分之1是到日本。

東京南青山不動產有限公司營業部經理曾嘉盈指出,日本置產的獲利也許不如東南亞等國家有短時間房價翻倍的潛力,但日本房地產收益穩定,利率低也不會吃掉獲利,更不會出現空有價值卻賣不掉的「有行無市」狀況。

對於許多台灣人來說,投資日本房地產大多鎖定東京,畢竟以東京為核心的日本首都圈,光是人口就超過3700萬人,人口集中,工作機會多,居住需求也高,是許多台灣人投資日本的首選區域。

不過東京幅員廣大,多數台灣人還是投資如「都心3區」的中央區、千代田區及港區,也有人擴大到加上新宿、涉谷的「都心5區」,曾嘉盈表示,中央區就是如銀座、日本橋及過去台人愛去的「築地」都在中央區。千代田區則是天皇的居住地,對於日本人來說能和天皇住在同一個區域是非常光榮的事。至於港區則是東京的高級住宅區度段,其中更有所謂的3A地段:麻布、赤坂及青山,堪稱是東京的燙金門牌。至於新宿和涉谷也都是台灣人非常熟悉的商業區。

不過「都心5區」畢竟是東京的蛋黃區,房價高相對拉低報酬率。曾嘉盈表示,投資位於東京的房地產,租金報酬率大概都有5∼6%以上,也不乏10%報酬率的物件。但也不是一定要買在東京23區之內的房子才有賺頭,曾嘉盈舉例,如東京外圍的橫濱房價較低,但因為鄰近東京且交通方便,2018年取代吉祥寺成為日本人最想居住的區段,成本低報酬率高,就很值得投資。

即便如此,少子化和老年化同樣影響日本,除了東京、大阪等大都會之外,其餘就算像北海道也都是人口外移區,除了人口集中的札幌之外,投資效益其實並不好。

國人愛到日本買房置產,但台日之間還是有很多不同之處,有些「眉角」也要特別注意,才不會被列為拒絕往來戶。例如台灣人買房喜歡殺價,但日本的開價是以「接近實價銷售」,曾嘉盈指出,日本人賣房子很少胡亂開價,因此也不太願意接受殺價,有時連5%的折價都不到,更遑論像台灣一樣動輒從7折開始殺起,遇到這樣的買方,屋主甚至會直接列為拒絕往來戶。

貸款方面,在台灣買房子只要總價在4000萬元內,一般都可以貸款7∼8成,曾嘉盈表示,台灣人在日本買房貸款額度約總價的5∼6成,而且除非在日本有開設公司,與當地銀行已有往來,不然只能向台灣在日本設立的銀行分行貸款。貸款額度也有限制,在日本房貸至少要2000萬日圓(約台幣500萬元)才准貸,因此總價3000萬日圓以上的房子較好貸款。轉手稅率也需特別注意,持有5年以內出售課稅30%,日本的5年期限是以當年1月1日是否超過5年計算,並非實質持有滿5年就能將讓渡所得稅折半。

日本投資專家李奇嶽表示,日本地產可以有穩定租金收益,但想要像未開發國家短期翻倍獲利不可能。目前匯率日幣走強,所以如果在日幣高點進場,很容易賺房租賠了匯率。而選擇地點盡量投資蛋黃區,郊區標的看似好入手,但可能會有貸款問題,且不容易下車。

最後是慎選可以協助處理日本當地相關法規、稅務的物管公司,能減少不少距離和語言上的不便。