【東森新聞報導╱律師談吉他粉絲頁雷皓明發表/編輯室報告】

抽菸、亂丟垃圾、噪音汙染……,惡鄰的行徑層出不窮。但你知道,你有機會依法趕走惡鄰,讓他搬離社區嗎?

依照《公寓大廈管理條例》第22條規定,如社區住戶有積欠過多社區費用、違法使用住宅範圍或是違反規約情節重大,經管委會促請改善後3個月,社區就可以依照區權人決議,訴請法院將該住戶強制遷離。這就是所謂的「惡鄰條款」,你可以訴請法院強制遷離社區住戶。

根據《公寓大廈管理條例》第22條規定,可以強制遷離社區住戶有3種情況:

1.積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者:費用包含社區訂定的公基金、共用部分的管理修繕費用等,但要注意的是,積欠費用必須「經強制執行」,且「再度積欠達其總價百分之一」,才可以強制驅離。這也就是說,惡鄰雖然欠管理費、公積金費用,但要欠的夠多,才能訴請驅離。

2.妨害建物正常使用,經罰鍰後仍不改善:正常使用的情況,包含規約對於專有、共用部分的使用規定,或是在逃生通道堆置雜物,妨礙出入等。妨害建物正常使用,依照《公寓大廈管理條例》第49條,各地政府是可以裁罰的。如果政府裁罰後,惡鄰仍未改善,就有權訴請驅離。

3.違反法令、規約情節重大:規約就是「社區規約」,例如社區規約禁止營業、禁止養寵物等等。但怎樣叫做「情節重大」?法律並沒有寫清楚。不過,我們可以從以下曾經判准遷離的實際案件,來感覺一下法院的標準。

第一個案例是「喧囂」。某惡鄰自2013年起,不分晝夜的大聲敲打金屬,發出巨大聲響、尖銳刺耳,偶爾亦有木棒敲擊、撞地板、大聲唱歌或鋸東西的聲音,每日至少三、四次,每次約15秒至1分鐘。2013年11月,區權會曾決議請警方介入處理,但惡鄰仍未改善;而管委會在2017年5月時更寄存證信函給惡鄰,要求改善,但惡鄰仍置若罔顧,因此在2017年11月時召開區權人會議,決議管委會訴請法院強制遷離。在這個案件中,管委會提出了多位住戶證詞、錄影檔案,以證其惡行惡狀,法官最後採信,判決惡鄰應遷離該房屋(參考高等法院臺南分院107年度上字178號民事判決)。

第二個案件是「髒亂」。某惡鄰在2016年4月起,被住戶檢舉有亂丟垃圾、屋內臭味飄出的環境問題,而飼養寵物又未清理排泄物,導致該樓層的公共空間髒亂,又有大量蟑螂出沒。管委會分別於4、5月間開出3張勸導單,但惡鄰都沒有改善,於是在10月時召開區權人會議,決議訴請法院遷離。在這個案件中,管委會提出住戶證詞、住戶連署書及管委會勸導單,還有新竹市政府、動保防疫所的會勘紀錄和勸導函令作為證據,最終使法院相信情節重大,判決惡鄰應該遷離該屋(參考高等法院106年度上字904號民事判決)。

想要訴請惡鄰遷離,請記得兩個重要的條件:首先是時間,其次是區權人決議。時間上,依法要3個月未改善才能訴請遷離,而時間越久,或許也越能讓法院相信「情節重大」;訴請遷離,必須由管委會來執行,並不能透過自己告,而且必須經過區權人決議才能達成。意味著這個問題是整個社區多數人都認同的,而不是少數住戶之間的紛爭。

千金難買好鄰居,好不容易找到房子,卻必須跟惡鄰相伴,真的很可惜。如果你身邊也有惡鄰,不要只是忍氣吞聲,你不妨試試看惡鄰條款,找回屬於你的居住安寧。(本文轉載自律師談吉他粉絲頁)