【蘋果日報報導╱雲林科技大學營建系教授蘇南發表/編輯室報告】

「社會住宅推動聯盟」近日表示,2015年的衛福部調查指出,高雄市弱勢族群對社會住宅的需求量高達4萬3821戶;但過去4年卻僅規劃興建1165戶,其中「包租代管」,遠低於市民需求。但高雄市都發局駁斥前述說法「不符」事實,也無視南北差異,未能體察市民實際需求,是政治操作。

社宅雖嚴重不足,但台灣有很多空屋!根據營建署調查,台灣目前約有86萬戶空屋,約佔全台總戶數的10.12%;空屋數量最多的是新北市。房東寧願空著房子也不願降低租金,因為租金調低後,房子的價格恐會下跌?

是否要課徵「囤房稅」?針對台北市東區近來有些房東讓店面、房子閒置,也不願意降價出租問題,雖然台北市政府有意課徵「空屋稅」,但財政部卻持保留態度。有認為,台灣的囤屋稅約佔房價的0.1%,比日本、美國的1至2%低很多。

空屋多會有甚麼影響?雙北市的房價目前雖有下跌,但持有者仍不願意降價求售,只好僵在那裡,消費者也在觀望進場時機。本文以為,新的看法是以「使用」房屋來取代傳統的對房屋的「所有」觀念。政府也推出「包租代管」政策,使空屋轉化為社會住宅,解決低薪、族弱勢或年輕族群的「居住正義」問題。

市場為何要「被」健全?根據内政部營建署的调查,106年度的租屋市場人数推估為290.8萬人:但似乎房客常有租不好、租不到或租不起的困擾,而房東也有管不了、管不到及管不好的苦惱;常有纠紛發生,惡房客、惡房東亦時有所聞!

關於房屋租賃的法律關係,《民法》債篇的租賃(第421~456條)已有規定。但因《民法》針對各種型態的租賃,無法因應社會住宅的經濟弱勢族群需求;加上時代變遷及都市化,都使以居住為目的之租賃需求大增。立法院於前年12月27日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》(下稱《租賃條例》),其立法目的係為維護人民居住權,健全租賃住宅市場,保障租賃當事人權益,發展租賃住宅服務業(第1條)。

《租賃條例》公布實施後,租屋市場將面臨 5大變革,以保障租屋族的居住權益 ;包括:1.強化租賃權利義務關,將租屋契約全面納入管制,2..導入民間租賃業的專業力量,提供專業租屋諮詢,3.政府免費提供租屋爭議調處服務,4.建立包租代管專業服務制度,及5.房東將房屋交由租賃專業團隊經營,得享有租稅優惠等。

什麼是包租代管? 所謂「包租業」係指專業經營者,他先向房東承租房屋,再轉租並管理房屋而成為二房東。至於「代管業」則是專業經營者,他接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃事務,提供租賃住宅管理服務。

包租及代管係將居住作為一種基本人權,國家扮演基本權的第三人效力制定《租賃條例》,作為一種憲法上的保護義務,而對出租人的房屋所有權之自由使用收益,進行有助於落實「居住正義」的干預。使得《租賃條例》成為民法的特別法,不再只是私法而具有公法面向!

「包租代管」要如何落實執行?106年係採試辦「計畫」方式辦理,包括:

1.當年度計畫目標1萬戶,要執行3年。

2.辦理區域106年由6都辦理,台北市的包租及代管各為1100 戶、新北市各為1100 戶,桃園市各為800 戶,台中市各為 800 戶,台南市各為 600 戶,而高雄市各為 600 戶,共計包租戶數 5000戶,代管戶數亦為5000戶。

3.辦理方式:由政府或業者當二房東,再委託業者仲介及代為管理,每直轄市約1至2個業者協助。

4.房客資格:一定所得以下,且符合各縣市所訂社會住宅申請資格者。

5.房東資格:申請出租住宅比照租金補貼相關規定。

6.租金訂定:業者以市價的「8折」向房東租屋,依負擔能力再「打折」租給房客、弱勢等族群,再由政府負擔租金「差額」。

7.簽約:政府或業者與房東簽訂3年租約後,第1個月因有修繕及找房客需求,故政府不支付房東租金(即由房東自行吸收第1個月租金損失),並由業者協助房客帶看屋。

8.居家安全險:中央統一辦理,每屋最高保額200萬元。

本文以為,目前高房價的台灣,「想買房的人卻沒有能力」,推動「包租代管」有助於社會住宅政策的落實。台灣長期以來因租賃市場缺乏權利義務的明確規範,確實有發展不健全的問題。「包租代管」似可引導住宅租賃關係合理化,提供專業諮詢、法律諮詢與糾紛調處管道,並建立租賃住宅代管、包租服務機制,保障租賃當事人權益。

筆者建議,相關契約書範本之行政指導等法規命令,應及早建置完備,以利《租賃條例》新法之上路運用。尤其是「代管」制度中的委託管理租賃住宅契約書,及「包租」制度中租賃契約書之轉租契約書,這兩種「定型化契約」中之「應」記載及「不得」記載事項。

另外,建議及早導入租賃住宅服務業、證照制度、法律責任及政策誘因,以強化市場健全,補足我國社會住宅興建進度嚴重落後之「亡羊補牢」。