【蘋果日報陳韋帆報導/編輯室報告】

房價居高不下!也讓租、買屋一直是房市重大議題,景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出,近年房價雖有下跌,但租金卻反向上升,都想到公園搭帳棚了;前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚則表示,房地產應以居住為中心,投資只是輔助,評估自己負擔能力,認清自己「心中之尺」最重要。

針對許多房市專家最常提到的「你想要租房子讓房東賺,還是買房子讓銀行賺」問題,章定煊先引述 Global Property Guide 2018年7月統計與報導,該標題為「台灣不快樂的房東」。內文提及,台灣「毛」租金報酬率中,北市最高為內湖2.17%、士林區則是最低1.52%;新北蛋黃區中最高為三重2.20%、最低的是永和的1.84%,大台北蛋黃區域總平均「毛」報酬率為2.07%,評價為非常差(Very Poor)。

倘若供不應求的大台北蛋黃區租金報酬率都這樣了,供過於求的區域雖然沒有統計數值,但推測只會更低;再相較房貸利率與租屋報酬率約1.6%~1.85%,其實房貸利率與租金投報率相近,對此現象章定煊無奈笑說,「我想到公園搭帳棚。」

再討論到房市投資觀點,房屋有隱藏增值空間,但不利的是折舊與房貸壓力,還沒有房子的人擁有選擇進場時機的權利;章定煊認為,目前房市正面臨盤整期、中美貿易戰兩大不利因素,所以觀望者是處於上風的。

再提起他最常說的一句話,「即使我看空房市,也不表示我不買房子。」章定煊說,自住客擁有家的喜悅讓他們不會在意未來房價漲跌,且從租屋變成擁有自用住宅,心理、生活品質上都能有大幅改善,所以純自住不要去計算報酬率,應先考量在自己的財務能力是否能夠承擔。

但台灣首購族困境始終聚焦在所得、利息上,可能很難想像擁有自有住宅的社會利益與層面有多大,包括教育、公民參與、身體健康、犯罪、公共援助以及財產的維持與改進;也就是現在青年購屋問題,長期而言會造成社會不安定的因子。

即使不買屋決定就租屋,但根據2018年租金所得比高達58%,且租金已然連續53月上揚,顯示房價下跌、租金卻反升;章定煊說,台灣未來有可能走向租不起也買不起的窘境。

張金鶚也表示,「建立好的觀念,才不會讓自己盲目成為屋奴」,別忘了房屋是要住的舒服、快樂;賺錢固然重要,但沒有任何財貨是穩賺不賠的,所以建立房地產是以居住消費為主,投資只是附帶價值,必須認清自己心中之尺,比人云亦云的「市場之尺」還重要!

購屋時機與房價高低,自己要作功課,天下沒有不勞而獲的「消費」與「投資」!且各區域建商條件、真實價格、市況都不同,難以一概而論,所以不要相信片面之詞,這就是「市場之尺」的核心,並非容易完全掌握;租或買的選擇選擇,也是因人而異,個人生天涯規劃、個人生命週期、負擔能力、工作與家庭的考量都必須仔細盤算,沒有絕對的答案。