【鏡週刊記者王伯達報導/編輯室報告】

國發會在上週公布了最新的「人口推估報告」,預計台灣總人口將會在2021年達到最高峰,並開始進入人口負成長階段,比上一次的預估早了3年。而人口老化,甚至是進入人口負成長階段後,對於內需市場絕對是一個警訊。

以日本為例,日本的勞動力人口在1995年達到最高峰,而總人口則是在2010年見到最高點。在汽車產業方面,日本國內汽車銷售量在1995年高達777萬台,但是到了2016年卻已經跌破了500萬輛的關卡。

而台灣的勞動力人口已經在2015年見到高點並開始反轉,國內汽車銷售量可能也會在這幾年見到高點開始下滑,相關產業絕對應謹慎以對。

此外,在新屋開工數量方面。日本在1995年這一年有142萬棟,然而到了2017年卻只剩下96萬棟。台灣在人口進入負成長階段之後,對於新屋的需求量也會逐年降低,對於營建業來說,未來除了危樓及老屋都更之外,可能也要面臨營收成長趨緩的問題。

台灣房地產市場,除了要面臨長期人口負成長問題之外,另外一個就是短期的逾放比攀升問題。

根據媒體報導,7月全體銀行建築融資逾放比達0.25%,創逾5年新高,逾放金額為50.85億元,多集中在中小型建商。之所以會出現這樣的現象,是因為近年來房地產交易量大幅萎縮,建商餘屋庫存無法去化所致。而中小型建商財務結構相對較差,更有些是所謂的一案公司,因此比較容易出現周轉不靈現象,預售屋糾紛屢見不鮮。

然而,在成交量尚未大幅回溫的背景下,今年建商推案量卻是較去年大幅增加,光是前8月就已經接近去年全年水準。根據房地產雜誌預估,今年的推案金額將會上看新台幣1.15兆元,而在房地產前一波價格高點的2014年,推案金額也不過是新台幣1.19兆元。

也因此,不論從短期或長期角度來看,我們對於房地產市場的發展應特別謹慎、小心,投資人也應當留意相關產業的變化。