【北京新浪網 報導/編輯室報告】

女演員江一燕位於北京順義麗京花園小區的別墅,在其於社交媒體自曝獲得「美國建築大師獎」后,被人舉報「私自改擴建」,且歷時六年以上。處理該舉報的規劃部門稱,該工程「未依法取得規劃審批手續」,案件已經已送城管部門。順義城管部門則已確認該建築物涉嫌違法建設,並做出立案決定。大家都非常關注後續結果。

這是一個非常有娛樂色彩的新聞事件,在目前有點「娛樂至死」的時代里,類似的事件並不少。向前說,有郭美美拿著公益組織的名頭來炫耀,結果引起了全國人民的關注,後來即便有經濟學家在電視節目上幫助其洗白,也無濟於事。

還有一位香港商人的公子,在參加一個訪問團赴廣西進行商務考察期間,脫團參加私人宴請,然後在社交媒體上曬出對方的熱情招待。這一看似禮尚往來的行為,結果引發了刑事調查。因為這個有一位公職人員參加的宴請中的食材,包括了國家重點保護動物穿山甲。(後來,那名參加宴請的公職人員因犯受賄罪被檢察機關依法逮捕了。)

這充分說明,互聯網時代,信息的傳播可以普遍提升公眾的辨別力與判斷力。

筆者想起多年前經歷過的一個案件。一個連排別墅的社區里,有老兩口發現鄰居把自己的房子給改造了,影響到了雙方共用的承重牆。老兩口找到物業公司,希望物業公司以違反了《小區管理規約》為由予以制止,結果物業公司不敢出頭。去城管部門投訴變更規劃,結果城管部門也不予理睬。被逼無奈,老兩口以侵權理由起訴到法院,結果法院認為沒有實質影響為由駁回。這件事,想必會給老兩口心理上留下巨大陰影。更嚴重的問題是,原來這種事情是沒有人管的。

近期也發生了一件類似的事。筆者之前的一個當事人吳先生,發現鄰居(非常巧,也是一位明星)也在改建自家的房子,而且更過分的是,這位鄰居認為自己門口的樹影響了風水,直接把樹移到筆者當事人車位旁邊去了,雙方為此發生了衝突。雙方都報了警,衝突停了,樹的矛盾沒有解決。經過法律諮詢,吳先生決定向主管部門反應,幾個月下來也沒有消息。最後,吳先生嚴重喜歡上了12345(在北京叫「市民熱線」,各地正式稱呼不一),據說經常打上一打。用他的話講,這件事沒有人管了,無論如何得想辦法。

回到江女士的違建別墅上。首先要說的是,其所在的小區比較不簡單。媒體調查稱,麗京花園坐落於首都機場旁的溫榆河畔,佔地面積22.7萬平方米,總建築面積10萬平方米,是北京高檔涉外公寓、別墅區之一。據某售房平台顯示,目前該小區二手房價格在6萬元左右/平方米。一棟地上三層、地下一層的別墅,網上報價為2500萬元。

從法律角度來講,幾個問題要說清楚。依據一些媒體的報導,這個別墅建了有五年以上(舉報者說快七年了)。這期間肯定涉及是否改建、擴建等問題。但不管改建還是擴建,都涉及合法建設還是違法建設的問題。從媒體披露的信息來看,這個別墅非常可能涉及違法建設,在有人舉報后,主管部門已經予以立案。但我們需要關注的是,這個涉嫌違法建設的別墅,是在改建擴建存在了五六年,而且還獲得了「美國建築大師獎」后,通過舉報的方式才由主管部門獲得重要線索,對違法建設行為予以立案的。

從上面所述筆者經歷的兩個案例來說,這種事情發生后,相關業主確實依法依規尋求救濟了,但結果是一個放棄了,一個被迫採取了另類的救濟方式。那麼,江女士的違建別墅現在已經被立案了,後續會如何發展呢?

筆者現在比較擔心兩種結果。

第一種結果,此事不了了之。魚的記憶只有七秒,大眾的熱情與關注也不會持續多長時間。時間一長,這件事會沉入水底。當公眾的目光又被其他更為刺激的事件所吸引之時,這件事的解決可能回到以前的軌道。一切都是熟悉的味道、熟悉的配方。

第二種結果,城管部門下令予以拆除,並且恢復原狀。當然,理由也非常明晰:事實清楚,證據確鑿,依據明確。

很多人會困惑,擔心出現第一種結果可以理解,為什麼會擔心第二種結果?

回答這個問題之前,仍然先要簡單把違法建築這樣一個法律問題解釋一下。大家可以簡單理解為,任何一個建設行為,都需要規劃主管部門的批准,比如頒發建設工程規劃許可證,並據此取得施工許可證。沒有取得建設工程規劃許可或者未按建設工程規劃進行施工的行為,就是違法建設行為,相關建築物就會被認定為違法建築。

那麼違法建築如何處理呢?拆除、沒收、罰款並補辦手續。沒收會有很多麻煩,以這別墅為例,怎麼沒收?人家即使違建了,土地上的使用權也是人家的啊!因此,沒收實在不太可行。

那麼,進行罰款並補辦手續的方案呢?理論上,這是可行的。但這是個技術活。為什麼這樣講?因為補辦手續需要審查前提條件,即這個違法建築,雖然建設不合法或者建設不符合之前審批的工程規劃,但由於不違反國家強制性規劃,也沒有造成其他影響,那麼,本著不再浪費社會資源的前提下,完全可以根據規定,對此違法違規行為進行罰款,並要求當事人在一定期限內補辦相關手續。

但這種處理也許會存在一些風險。比如事件一旦擺在風口浪尖上,如果這樣處理,會不會讓人抓到把柄,讓公眾認為做出處罰的行政機關有尋租行為?另外,這確實需要魄力,審查清楚規劃細節,拿捏準確處罰力度,做到責罰相當。

因此,最簡單的處罰決定是依法拆除。簡單、明確。

真正的問題是:問題真正解決了嗎?

對當事人來說,是認為自己比較倒霉,太大意趕上了這一股風,還是從此學會敬畏規則了?對那些想再建設一下自己家園或者改變一下風水的人,能否起到一種警示作用,讓他們以後不敢觸犯紅線?

還要問一個小問題:為什麼這樣的違法行為,總是在違法建設者已經投入了大量金錢和精力以後,甚至是被舉報以後,才會被主管部門發現?

因此,筆者更想討論的是,這件事折射出的是,這個小區裡邊缺乏真正的治理!

社區治理是從國家治理、社會治理、城市治理的社會管理角度延伸出來的一個概念。十九屆四中全會決定要求的「推進國家治理體系和治理能力現代化」,最終需要落地在每個社會單位上,而社區治理就是這樣一個社會單位。目前的城市,社區早已替代計劃經濟時代的單位家屬院和傳統的獨門獨院,成為一個城市的載體。因此,社區治理會越來越成為社會治理是否有效的風向標。

那麼,為什麼說江女士的違建別墅事件能夠證明,該別墅所在的社區即麗京花園缺乏治理。我們先簡單了解一下社區。

從普通人的角度看,社區就是自己居住生活的地方,作為業主,這個社區裡邊有自己的家。因此,安居是自己對社區的最大訴求。

從法律角度上看,這種社區不僅僅從形態上區別於傳統的獨門獨院,即便在法律性質上,也已經有《物權法》專門制定一章「建築物區分所有」來進行規範。說白了也簡單,社區裡邊人多,大家除了自己的小家以外,還得有公共的設施設備與公共部位來進行配套,這樣才能夠維持大家的基本居住安全與正常運行。

與此同時也就產生了共同事務與共同需求,而這種共同需求就表現為專業公司的物業服務與物業管理活動。

人一多,共同事務一多,規則就必須要配套。比如一個會場,應當要有會場秩序;一個組織,需要有組織紀律。社區也同樣如此,既然大家住在一起,就需要共同遵守一些規則。這種事情不難理解,即便在傳統村莊裡邊,也需要有村規民約進行規範。通俗來講,國有國法、幫有幫規、村有鄉約。

為什麼違章建築治不了

說了這麼多,就是想解釋,對一個社區內某人大張旗鼓地改建、擴建房屋這件事,至少有以下幾種方式予以制止:

第一種,鄰居業主發現后制止。理由當然可以是這種行為侵犯了自己的權益,也可以是這種行為違反了社區內全體業主的規則。這種約束在目前的情況下,往往會重蹈上述筆者經歷過的事例之覆轍。

第二種,負有服務與管理義務的物業公司予以制止。物業公司對全體業主負責,擅自改建、擴建的行為必然不被允許,物業公司履行職責本來就是分內之事。

第三種,由對市內規劃建設行為負有管理職責的行政主管部門去制止。這些部門,對違法建設行為一發現就應予以處理。並非依靠有人舉報才去發現。

而從這件事本身來看,如果不是女星自己有些「作」,非得以甲方身份去拿這個「美國建築大師獎」,並在社交媒體上自曝,這件事不會這麼轟動。如果沒有人網上舉報,估計相關部門也不會立案調查。

有這個獲獎別墅可以持續建設五年以上時間為證!

因此,江女士在多次改變設計進行建設的時候,估計沒有考慮過會不會違法的事情。也沒有任何類似的警示讓她心生敬畏、心生顧慮。好在媒體曝光之後,她已經公開致歉了。

周邊的業主,很多時候的態度是曖昧的。媒體調查顯示,江女士所在小區內「自改現象普遍」,「很多買房人看中的就是這個別墅區可以修改自己的房子,只要鄰居同意就可以」。至於表達異見的其他業主,他們的遭遇,一如上述筆者經歷的兩個案例所示。

物業公司呢,至少是一種默許的姿態(否則業主想在社區裡邊進行建設是根本不可能的),在江女士違建別墅一案中正是如此。在社區治理中應當發揮重要作用的專業服務公司,在現實往往患得患失,沒有真正服務好,也沒有真正管理起來。

至於職能部門呢,顯然在江女士一案中,建設了五年以上的違章建築一直沒有被發現。

一句話,一些社區裡邊的改建、擴建別墅行為,沒有人管。

如果要反思,應該從這裏開始。

法律最大的價值,不在於懲罰,而在於規範。懲罰最大的價值,在於警示。一旦法不責眾,違法便成為一件自然而然之事。因為違法成本低啊。

因此,江女士違建別墅事件的根本,在於完善社區治理體系。讓這個範圍內的群體有一種共同的價值觀與行為規範。而建立這種共同行為準則,就是一種治理。

俗話說,揚湯止沸,不如釜底抽薪。江女士的違建別墅,最佳的處理時間是在她想改建、擴建之時,就得知道必須依法申請,否則不要擅自行動。其次是現在,但不是一拆了之。