【蘋果日報唐家儀報導/編輯室報告】

當包租公「躺著賺」,是多數人的夢想,但在此之前先搞懂租金報酬率。一般人最常用的算法,是年租金÷房屋總價,得出「毛報酬率」,卻忽略了裝潢、修繕、折舊等隱形成本,要更精確地計算出租金報酬率,專家建議,計算時的房屋總價還需加入其他支出,得到的「淨報酬率」才能更精確地估出投報。

毛報酬率,就是用年收租金÷房屋總價得出的總額,就是在最理想的滿租狀態下,不算額外支出、花費,房產可創造的最大租金收益;舉例來說,總價500萬元的房子,每月租金是1.5萬元,那麼一年的總租金收入就是18萬元,毛報酬率3.6%。

但賺錢哪有那麼簡單,《591新建案》總編輯李忠哲表示,購屋時的其他支出費用,如稅金、仲介費、手續費等都是成本,還有租屋時衍生的費用如網路費、第四台、修繕費、設備折舊費用等,此外,還有房客退租後的空窗期,因此精算淨報酬率,才能準確估出投報率。

由於淨報酬率的計算,牽涉個案、契約不同而有差異,李忠哲建議最保守的計算方式,就是年收租金不能抓滿租的12個月,而是扣掉1個月空租,以及網路費、第四台、修繕費等雜支,「只抓10個月租金」;而被當成分母的房屋總價,還要再加上裝潢費等。

以上述相同條件的例子舉例,總價500萬元的房子,每月租金1.5萬元,10個月的租金總收入就是15萬,假設裝潢費用30萬元,可算出淨投報率約為2.8%,與毛報酬率3.6%相比,少了0.8%左右。

李忠哲提醒,市面上一些建案廣告,打出2位數的超高報酬率,吸引消費者目光,如高雄車站旁的某預售案,主打包租3年投報總價15%,「可能是業者將分母的購屋總價,以自備款計算」,由於自備款一般是房屋總價的3成,分母變小,報酬率自然往上衝。

李忠哲提醒,民眾在試算租金報酬率時,需了解租金是否符合行情,以及計算基準,若僅以自備款當分母計算,屋主可能面臨租金不夠付房貸本息、還款困難的窘境。

至於租金投報率要多少才划算呢?中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,因為現在銀行定存利率低,不到1%,在北部都會區若投報率有2%即可出手,在中南部房價較低的區域,因仍具一定租金行情,尤其大學周邊租屋需求多,投報率可上看5%。