【北京新浪網周伊雪報導/編輯室報告】

繼WeWork上市失敗之後,中國最大聯合辦公企業,WeWork模式在中國的效仿者之一——優客工場正式宣布將在美股上市。

12月11日晚,優客工場向美國證券交易委員會提交了招股書,計劃在紐交所上市,股票代碼為「UK」。

與WeWork類似,優客工場的財務數據呈現營收和虧損雙增長的趨勢。

營收上,優客工場2017年凈收入1.67億元,2018年為4.48億元,同比增長168%。2019年前9個月凈收入8.74億元,比上年同期的2.82億元同比增長592%。

在營收增長的同時,虧損幅度也在加劇。招股書顯示,優客工場在2017年全年虧損3.73億元,2018年虧損4.45億元,虧損擴大19%。2019年前九個月虧損5.73億元,比去年同期擴大112%。

優客工場一直被認為是WeWork在國內的模仿者。從招股書披露的業務模式上來看,二者有不盡相同的地方。

優客工場提供兩種運營模式:一種是自營模式,在自營模式下,優客工場與房東簽訂租約,重新設計並改造空間,再將工位租給企業或個人,在這種模式下,優客工場會向企業或個人收取會員服務費;另一種模式是輕資產模式,優客工場向業主輸出品牌、設計、管理和諮詢服務,收取市場和品牌服務費。

WeWork業務模式主要是前一種,據WeWork披露的招股書,其有八成以上的營收來自於出租辦公空間業務。優客工場則自2019年以來,加大了輕資產業務的比重。

招股書顯示,2018年,優客工場來自會員服務的收入佔到總營收的87.9%,與WeWork相當。但到2019年,來自輕資產模式下,市場和品牌服務的收入已經佔到總營收的46.1%,幾乎與會員服務收入持平。

值得一提的是,優客工場虧損擴大的幅度相較於營收增長幅度呈現收窄的跡象,要部分歸功於輕資產模式業務的快速增長。目前,以輕資產模式運營的子公司已經能夠產生運營利潤,即正毛利。自營模式下的會員業務收入仍然處於經營虧損狀態。

優客工場稱,以輕資產模式運營的子公司產生了運營利潤,未來會繼續發展這種輕資產模式,這將是優客工場主要的增長動力之一。

截至2019年9月30日,優客工場共運營了197個辦公空間,其中39個辦公空間屬於輕資產模式,其餘171個空間屬於自營模式。在自營模式運營的171個聯合辦公空間中,65個屬於成熟空間(已開放超過24個月時間)。整體出租率和成熟空間出租率分別為79%和83%。

行業報告曾指出,中國的聯合辦公企業要想達到盈虧平衡,出租率平均需達到85%。目前,無論是WeWork還是優客工場都未能在聯合辦公業務中實現盈虧平衡。

聯合辦公企業需要先長期租賃業主的物業,重新裝修設計后再短租給個人或企業。與業主的租約期限往往以十年計,因此是一種初期極其耗費資本的商業模式。優客工場成立於2015年,截至目前共融資19輪超過47億元。但隨著宏觀環境下行,資管新規等政策影響,優客工場的融資額也在近年明顯下滑。

招股書顯示,優客工場在2017年、2018年、2019年前九個月,通過籌資活動產生的現金流金額分別為4.98億元、1.90億元、9553萬。

與此同時,經營活動產生的現金流一直是凈流出狀態。在2017年、2018年、2019年前九個月,經營活動現金流凈額分別為-1.52億元、-5207萬元和-2.32億元。

截至9月30日,優客工場賬面上的現金及現金等價物為1.67億元人民幣。按照2019年前九個月經營活動凈現金流出2.32億元計算,則優客工場現在的賬面現金大約半年就會燒完。

2018年11月,優客工場曾公開宣布完成了一輪2億美元的D輪融資,並在這輪融資中得到了30億美元的估值。

不過,從披露的招股書看,這筆融資極有可能是一筆「明股實債」的融資。2018年的流動負債項目下「當前以股份結算的負債」顯示,優客工場有2.17億美元的借款。通常來說,流動負債指一年內需要償還的債務。優客工場在這個時點選擇赴美上市,或許也與這筆明股實債的融資相關。

WeWork在2018年底的一輪融資中估值為470億美元,而其最新估值跌落至80億美元。這顯示美國資本市場對WeWork所代表的共享辦公概念並不看好,作為其中國效仿者,優客工場赴美上市恐怕也將遭遇不小的挑戰。