【蘋果地產陳建宇報導/編輯室報告】

今年是高雄市舉辦市地重劃的60周年,一甲子時間創造了128個重劃區,總面積達3619公頃,成為全台灣重劃面積最高的城市。若對比縣市合併前的高雄市面積,更佔原高雄市面積的2成,亦即1/5舊市區都被重劃。根據業內人士粗估,這60年的重劃更為土地加值5~10兆元!

然而,不管是以市地重劃或區段徵收的方式進行,都對整體城市發展有深遠的影響,有些地方發展得好,地價房價比起重劃前高上好幾倍,有些因為前景看好吸引建商搶著進駐,但也有些因為地理位置較偏僻,生活機能不佳而發展停滯,本次《蘋果》就為大家盤點高雄重劃區之最。

地價最高
高雄市的房價雖然仍在盤整,但地價似乎不受景氣影響逐年攀升,建商購地也毫不手軟,而目前高雄市的重劃區裡地價最貴的當數中都重劃區。中都重劃區由42期、68期及69期等3個重劃組成,面積達65公頃。

高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪表示,今年京城建設就以每坪135.68萬元標下面對中都濕地公園首排的土地,創下區域新高價,雖然這並非高雄土地交易的最高價,但放眼望去整個中都重劃區除了濕地公園,目前什麼都沒有,推出標售的土地卻每每引發建商搶標,未來性不言可喻。

中都重劃區也是高雄市地政局局長黃進雄最引以為傲的重劃區,從過去的磚窯場、漂流木暫存地,工業沒落後變成如同廢墟,爾後藉由市地重劃創造新價值,到現在只要推出土地標售就有人搶著要,往北連接美術館,往南則可以和高雄車站連成一氣,已成為高雄最受矚目的重劃區,未來土地價格可望繼續攀升,而當初花了25億元辦理重劃的中都重劃區,如今土地的產值可望達到600億元。

房價最高
高雄市有不少高房價區段,主要都是靠豪宅撐場面,如南高雄的亞洲新灣區,推案幾乎清一色是豪宅產品,房價每坪從40萬元起跳,不過如果納入中古屋一起看,亞洲新灣區的房價落差就顯得非常大,便宜的中古屋10多萬元就買得到。

相較之下,北高雄的凹子底重劃區與農16區段徵收區房價則較均質,當然也不乏房價6字頭以上的超級豪宅,但蔡紹豪指出,這一帶周邊的平均房價約每坪25萬元,若以整體性看還是高雄房價最高的重劃與區段徵收區。

加上未來周邊還有「義享天地」、「富邦地上權開發案」與「凹子底停35BOT商場開發案」等,農16與凹子底身為高雄蛋黃區的態勢短期內不會改變,房價也可能藉由這些建設利多上攀。

潛力最好
若要講到未來發展的潛力,理所當然要找地價房價基期較低的區段,蔡紹豪認為橋頭區的高雄新市鎮是最具發展潛力的地方,例如高科二期就選在高雄新市鎮的後期用地,產業進駐更能帶動周邊的住宅需求。

尤其目前高雄新市鎮除了少數個案房價上到2字頭之外,多數建案房價仍維持在1字頭,價格相對市區更親民,蔡紹豪認為未來的5~10年隨著人口持續進駐,商業行為也將逐漸興盛,屆時房價就不可同日而語。

乏人問津
不是所有的重劃區或區段徵收區都能賣得嚇嚇叫,有些區段因為地理位置郊偏遠,生活便利性不足導致民眾興趣缺缺,例如位於小港的大坪頂特定區,該區居住環境其實不差,有數個大型綠地圍繞讓綠覆蓋率極高,但是因為區域內幾乎沒有生活機能,第2家超商甚至還在裝修,生活機能只能仰賴小港市區,因而逐漸失去客源。

大坪頂特定區原先塑造為「休閒別墅」特區確實吸引不少民眾看屋,但隨著房市景氣變壞,該區域的房子也愈來愈不好賣,廣告看板被烈日曬到褪色、配備電梯的別墅房價甚至下殺到總價1000萬元出頭就能買到,建案量體不大卻要花上超過1年才可能完銷,都顯示出這個區段乏人問津。