楠梓

【蘋果日報王鈞生報導/編輯室報告】

台中水湳經貿園區已完成多年,即便當地有「3年內請建照有15%起跳的時程獎勵容積」,但全區至今仍風平浪靜,尚無任何開發,近年則才吸引龍寶、達麗、大毅等建商都紛將進駐卡位,成為台中最特別的重劃區塊,專家表示,「當地購地成本、容移成本、興建成本等計算,每坪建案價恐達5字頭,房價尚跟不上成本才是關鍵,且地主多為財團、企業、大投資客,看的多是10年後的增值潛力,短期區域時程獎勵吸引力不足」。

台中水湳經貿園區土地總面積高達254公頃,其中公共設施用地面積就高達126.8公頃、包括中央公園62公頃,將為全台絕無僅有的新興開發區域,近年重大建設陸續發包,包括水湳國際會展中心、綠美圖、水湳智慧營運中心及中台灣電影中心等,總投資金費達6百億元以上,為全台罕見。

永慶不動產水湳經貿加盟店店長陳奕安指出,不少資產族群都會以7期對比水湳發展,因此即便水湳開發強度低,依舊帶動地價上揚翻倍,看好的就是未來性,但因為短期內地價衝太快,「房價仍無法跟上」,目前建商都觀望居多,新案多集中在中清路兩側舊市塊,每坪成交單價約25~32萬元間。

至於水湳經貿園區核心地段取得成本有多高?不動產估價師楊祥銘試算,以龍寶建設在北屯區經貿東路、近敦化路口,購入1789坪土地為例,每坪單價達52.1萬元,由於該地建蔽50%、容積140%,若再加上若購買公設地容積移入40%的土地成本,土地價格成本將飆升至每坪70萬元;另外如總太建商在敦化路、經貿東路口2775坪角地,土地每坪72.8萬元,兩者住宅建坪單價50萬元跑不掉。

另一種當地較為特殊的地目為創研段的第二種創新研發區土地,建蔽率50%、容積率200%,由於不得申請容積移轉移入基地使用,且限高32公尺、相當於不能超過地上10層樓高度,包含大毅建設以每坪82萬元標得土地、達麗建設以每坪75~78萬元標得。楊適銘指出,可以預測這些成本更高,可見建坪單價6字頭以上。