【FashionGuide台灣房地產知識報導/編輯室報告】

我國不動產購屋習慣還是以中古屋為大宗,大約佔75%以上,與美國、英國等相當;但是日本卻不到20%,可能與日本地震多、傳統建築以木造房為主,所以養成了壞了就換新房子的習慣。我國雖然也有地震,但建築物耐震度尚可,所以四、五十年的老房子還是非常普遍。

追蹤不動產的移轉數據,2018年第2季的不動產移轉數據,先來看下圖,有關於住宅移轉總筆數中第一次登記加上買賣的部分,2018年第2季為43,956筆,相較於2018年第1季39,155筆,成長幅度達到12.26%的雙位數字,與去年同期的第2季41,132筆,則成長了6.87%。

從股票市場來說,「價平量跌」有很多種可能性,有可能是價格過高導致追價不足,未來可能行情反轉下跌;把這個概念導入房地產來看,也是相當符合,目前房價大多還在高檔,年輕人薪資過低導致追價買盤不足,出現價平量縮的現象。

如前所述,國人偏好中古屋交易,可是未來都更、重劃區的新屋持續暴量,全國到處都是重劃區,重劃區的馬路邊看到一個又一個的銷售廣告,紅綠燈一停車,馬上有發送海報的老人希望你搖下車窗,代表著供給量大增,相較於少子化導致需求不足,市場供需無法平衡,行情自然反轉下跌。

持有房屋者如果希望短期就能夠價格噴出,需求面一定要增加。只是缺乏外來人口的買盤,人才又因為低薪不斷往海外移動,死亡率提高又使得繼承不動產集中化,實在看不出來未來需求面會增加。但也不是每個地方都不會漲,因為人口減少反而加速「都市集中化、鄉村空洞化」的現象。

區域發展的變動也會影響人口數量的增加或減少,像是台北市的熱門商業區往信義區、西門町方向移動,北高雄發展較南高雄為佳;觀察點除了人口、房價等數據之外,夾娃娃機店也是一個有趣的觀察點,當一個區域街頭巷尾遍佈著一家又一家的夾娃娃機,也顯示出實體店面不景氣的現象,代表著區域發展程度的落寞;換言之,商業落寞發展區域也不是持有不動產的好區域,像是台北市東區、高雄火車站附近等。

少子化導致大學倒閉、整併,甚至於已經有康寧大學自動降為專科學校,學區租賃市場的快速下滑,未來出生人口20萬的世代逐漸到了唸大學的年齡,此一現象只有惡化,看不見好轉的契機。

公寓沒有電梯,雖然少了一些虛坪,可是老人化的世代發展下去,老人膝蓋退化使得爬樓梯不便,自然而然地會改住在有電梯的大樓、老人宅,地點不佳的四樓以上公寓住宅要認真考慮脫手,以免未來的價格會因為需求大幅度減少而更加低迷。