【時報記者郭鴻慧報導/編輯室報告】

據瑞普萊坊市場研究部統計2018、2019年各大集團共砸了618億元購置企業總部大樓,若加上部分個案的建築成本,則總資金規模上看千億元。瑞普萊坊總經理劉美華表示,為了確保辦公室的空間租用成本,企業紛紛改以「以買代租」的策略,甚至揮軍地上權、預售屋市場,用長租、期貨產品,不但能避險,更能進一步厚植資產潛力。

劉美華說明,台北市辦公室租金連年增長,今年漲幅2.2%,累積五年漲幅更高達一成,再加上空置率下降至5.5%,而且未來三年缺乏新增供給,致使房東續漲租金的態度明確,也使房客起心動念,轉租為買。根據瑞普萊坊市場研究部統計,截止到12月23日,商辦市場成交了277億元,較2018年增23%,其中,整棟預售的總部辦公室交易120億元,更佔整體商辦43%,連辦公室都走起「高級訂製風」。

劉美華進一步說明,今年最大的兩筆企業總部交易都是預售的企業總部,分別是聯強集團以63.6億元購買世界明珠大樓H棟,拆算單價為每坪100萬,刷新了南港歷史記錄;無獨有偶國票向華固以56.7億元購置大直亞太置地廣場,每坪單價也超過85萬。兩案的總價、單價規模都打破區域行情。

劉美華解釋,建商紛紛掌握這波高級辦公室斷貨缺口,打破過去先建後售或是分戶招租的模式,改以「整棟預售」的顧問式銷售策略,掌握商機。對建商而言可以快速去化、舒緩資金及存貨壓力,並降低二次施工產生的成本。另一方面,對買方而言,購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果。首先,財務面可以免除未來備漲租、搬遷的不確定性,還能增益資產實力,甚至還有機會透過出租剩餘閒置空間,創造額外收入;管理面則易於整合企業資源、組織調度、內部溝通;企業形象則無論是對內部人員招募或對外業務接洽,都能創造出不凡的格局與友善的環境。

劉美華分析,以產業需求來看,服務業的企業總部量體規劃至少要6,000坪,土地面積則以800-1,000坪為主;製造業的企業總部量體規劃則至少8,000坪以上,土地面積則要1,500-2,000坪左右。另外,從區位來看,服務業的企業總部一定要在市中心、軌道運輸或臨主要幹道,周邊產業機能完善的商圈;製造業總部則多選擇在工業區附近或者市中心的外圍,以產業聚落及未來發展潛力為評估重點。