【中時電子報吳家詮報導/編輯室報告】

林姓男子最近搬進台中市的社區型大樓,為慶賀「入厝」,計畫廣邀親友在自家的大陽台辦烤肉趴,但社區管委會卻貼公告禁止住戶中秋節在自家陽台烤肉,讓他氣結,認為管委會管太多,連私人空間都要管。

台中市府都市發展局住宅管理科表示,自家陽台屬私有領域,社區管委會可約束、勸說,但沒強制力,除非明顯觸犯其他法令,否則管不著;中市環保局說,住家等私有空間可以烤肉,原則不要影響他人,管理上比照噪音處理採「不告不理」原則,有人檢舉告發才處理。 中秋節快到了,不少民眾想烤肉,哪裡可以「大烤一番」?建設局說,台中市除了清水區鰲峰公園設的烤肉區可以烤肉,其他公園、園道、綠地一律不能烤肉,建設局會派員稽查開單,違者告發罰金從1200到6000元。

林姓男子最近搬進台中市的社區型大樓,為慶賀「入厝」,計畫廣邀親友在自家的大陽台辦烤肉趴,但社區管委會卻貼公告禁止住戶中秋節在自家陽台烤肉,讓他氣結,認為管委會管太多,連私人空間都要管。

●法律教室:

一般公寓大廈之住戶我們稱之為區分所有權人,住戶自己所擁有之房屋內使用空間在法律上則稱之為專有部分,而其餘公寓大廈之公共區域則稱之為共用部分。

按公寓大廈管理條第4條第1項規定:區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。意思即為原則上住戶對於自家所有之房屋所有權範圍內(即權狀上所載的建物範圍)得為自由使用、收益(例如出租)、處分(例如買賣)等行為,其他區分所有權人不得加以干涉。

但是,公寓大廈管理條例第15條也有規定:住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。

另外,公寓大廈管理條例第24條第1項規定:區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。

而本件新聞中,社區住戶管理委員會以公告之形式發出禁止住戶在自家陽台烤肉之公告,按常理判斷應該是之前即經由區分所有權人會議通過之決議而形成該公寓大廈之規約,而本件就新聞內容看來,並非為新落成之社區大樓,故可推斷應為屋主向前手買受後才搬入。

雖然按照公寓大廈管理條例第4條住戶原則上若要在自家的陽台上烤肉或是為其他行為應該是沒有問題,但是若在搬進去前其他區分所有權人已經就不得在自家陽台烤肉一事達成決議並編入規約中。再按公寓大廈管理條例第15條及第24條之規定,嗣後搬入之屋主仍需受到前手擁有該屋時依區分所有權人會議所訂下之決議或是規約所拘束,倘若住戶對於規約置之不理,社區管理委員會可以依公寓大廈條例第15條第2項先為制止行為,並報請主管機關處理。

所以,建議如果是購買二手屋之民眾,在購買房屋之前,應向管理委員會或是賣家確認該公寓大廈相關之規約規定是否為自己所不能接受,以免購買房屋後發現如上開新聞中能否在陽台烤肉等規約是自己不能接受時也只能遵守,不可不慎。

【公寓大廈管理條例第4條第1項】

區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。

【公寓大廈管理條例第15條】

I住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。

II住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理,並要求其回復原狀。

【公寓大廈管理條例第24條第1項】

區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。