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【新京報記者張曉蘭報導/編輯室報告】

2019年,長租公寓爆雷不斷。2020年,長租公寓則又出現了新景象。

「不僅分散式公寓,集中式公寓也在談降租,租金下行是不爭的事實。」近日,在房東東舉辦的一場北京長租公寓考察交流活動上,樂乎公寓CEO羅意指出了目前行業面臨的一大普遍現象。

「一些企業是通過跟業主交流,通過擺事實、講道理、講成本、看財報等方式來降租。甚至2019年,有的企業專門還成立了談降租團隊。」羅意如此表示。那麼,目前是否普遍存在降租現象?長租公寓空置率情況如何?經過2019年後,長租公寓行業的經營邏輯是否發生了變化?

「目前根據會員單位反映,受租賃客戶減少、租賃住房增加、傳統租賃淡季等因素影響,租金確實在下降。」在接受新京報記者採訪時,北京房地產中介協會秘書長趙慶祥表示。

地新引力租賃研究組相關負責人也表示,目前市場的確存在降租情況,「很多分散式公寓為爭奪規模,在早期抬高了收房價格,以至於高位拿房。目前市場熱度下降,為保障正常運營與收益,不少機構會選擇與業主重新溝通,再次商定租金價格。」

記者多方了解到,一些長租公寓機構、租賃平台確實出現因調整優化個別房源合同,而與業主溝通協商的情況。原因之一在於,之前收房時的評估價較高,現在系統根據當前市場情況綜合評估做出調整。

實際上,近幾個月,不少城市的住房租賃市場一直延續降溫趨勢,成交量價持續下探。貝殼研究院的數據顯示,2019年全年範圍看,全國重點18城全年平均租金水平有所下跌,同比下降13.21%。重點18城中,成交房源漲價的套數佔總套數的比例為6.09%,同比下降5%;降價的套數佔總套數的比例為24.15%,同比增長18.3%。

之所以會出現降房租的現象,在貝殼研究院資深租賃市場分析師黃卉看來,是此前一些長租公寓企業「高收低出」的模式導致。

實際上,此前部分企業為快速規模擴張,爭搶優質房源而不計成本,導致拿房成本高企。不過,在租金價格穩中有降的市場行情下,企業盈利空間受到擠壓,為維持企業運營,企業不得不降低房東租金成本。

租金水平主要由供求關係決定,升、降是正常市場現象。基於此,在趙慶祥看來,「如果說前幾年住房租賃行業存在『虛火』,那近期租金下調、企業整合是去『虛火』,有利於住房租賃市場長期、健康、穩定發展。」

值得注意的是,在目前市場環境下,雖然一些長租公寓選擇與房東協商調價,但仍面臨不少空置現象。

羅意指出了目前行業存在的一大現狀:在杭州、深圳等城市,一些長租公寓企業存在較嚴重的空置現象,從而導致一些長租公寓從業者的離場。趙慶祥認同這一說法,他明確表示,「存在企業空置率較高的現象。」

實際上,空置率是租賃企業運營的一大關鍵指標。據趙慶祥介紹,通常而言,集中式公寓的空置率應盡量在5%以下,分散式公寓應盡量控制在10%以下。如果高於這一標準,租賃企業盈利壓力就會加大。

空置率近期有所提高,在地新引力租賃研究組相關人士看來,原因有兩方面,一方面在於,每年11月至次年1月為租房淡季,「返鄉潮」導致不少租客退租,這屬行業正常現象。除此之外,一些長租公寓從業者,因自身運營不善及行業信心不足,導致空置率上升,進而退出長租公寓行業。

事實上,縱觀2019年,在經歷了非理性的繁榮階段之後,市場對前期盲目追求擴張速度和規模,導致物業資源利用低效、產品良莠不齊以及資產估值泡沫化的現象給予了糾偏。與此同時,2019年,針對完善長租公寓市場監管的政策亦不斷出台,對公寓物業的合法性、合規性都提出了更高的要求,行業正向著更理性的方向縱深發展。

還有一個值得關注的問題在於,相比前兩年,目前長租行業的供需關係是否發生了變化?對此,趙慶祥表示,隨著住房存量的不斷增加,長期來看,租賃住房的供應量一定會持續增加。而反觀人口數量,除了少數人口凈流入城市之外,多數地方的人口都在減少。因此,從總量上來說,住房一定會供過於求。

而對於北京市住房租賃市場而言,趙慶祥指出,隨著集體土地上租賃住房形成供給,以及機構化程度的提高,租賃住房供應量也在不斷增加。而需求方面,隨著「疏解整治促提升」工作的深入,客觀上住房租賃需求會減少。不過,供需緊張關係緩解后,租賃住房整體品質會得以提升。

在賦能資本創始人胡振寅看來,供應方面確實在增加,「從2017年以來,行業內企業大多加速擴張,行業外很多個人和機構亦加入這一行業,其中不乏盲目跟風者,從而導致2017至2018年期間供應量的集中增加」。與此同時,需求端方面,則面臨了收縮和分流。胡振寅指出,行業內目前重點面向的是白領人群,不過,在二線城市搶人大戰背景下,白領人群出現一定的分流。而且隨著部分白領收入的下降,導致他們為降低房租支出,而選擇低一檔次的住房或偏遠住房。

「一增一降之間,當前時點下,在青年白領長租公寓業態中,過去幾年供不應求的狀態確實發生了改變。」胡振寅表示。

不過,胡振寅同時指出,住房租賃從來不是總量供不應求,而是供求錯配,包括區域和產品形態的錯配。具體而言,青年白領公寓在核心地段和非核心的部分辦公商圈依然供不應求,個性化又有性價比的白領公寓,也依然沒有被很好地滿足;同時,品質藍領公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求錯配。

基於此,胡振寅指出,嚴重供不應求、普通白領公寓開業就能賺錢的時代已過去了,但市場中仍然有很多租房需求尚待滿足。

隨著供需關係發生變化,在羅意看來,長租公寓企業要做差異化產品,提高自己的運營、獲客能力。與此同時,經歷了2019年後,從業者也要更為理性,「要認識到,長租公寓並非只漲不跌的行業。」