合宜住宅

【蘋果日報熊培瑄報導/編輯室報告】

當帶有租約的房子被法拍,最倒楣的莫過於承租的房客,該何去何從成一大難題。事實上,法拍屋適用「買賣不破租賃」原則,租客基本上有權住好住滿,但拍賣原因多和債務有關,法拍業者提醒,就算簽下定期租約,或是經法院認證的長期租約,一但法院聲請排除,租客就得搬家。

根據《民法》第425條第1項規定,「買賣不破租賃」原則為「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」這同樣適用於法拍屋,即使租屋處遭法拍,只要是在查封前承租,且簽5年以下定期租約或經法院公證的長期租約,租客基本上都能住好住滿。

必須注意的是,法拍屋的拍賣原因大多是將房子做為擔保物,向銀行或是債權人設定抵押權貸款,根據《民法》第866條「抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之」,若是屋主先將該房屋抵押後才出租,一旦法院聲請排除租約,並對租客發搬遷令,屆時勢必得搬家。

針對此狀況,104法拍網總經理籃茂山指出,法院通常會在第一拍時,主張該物件帶有租約「不點交」,但不點交可能影響底價,甚至造成無人進場流標,因此會在第二、三拍時聲請排除租約,藉以增加成交機會,而租客則因沒有任何契約保障,最慢要在點交完後離開。

不過,租客遇到法拍問題,也不必自認倒楣,崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠表示,若法院執行點交,租客被要求搬離,可以向原屋主要求押金返還,及協調補貼搬家費等額外費用;而法院執行不點交,租客便可以向新屋主主張「買賣不破租賃」原則,承租到期滿為止,但建議主動確認退租後須向誰取回押金,最好也要再和新屋主商量租約內容。

曹筱筠也提醒,租客在租屋前可請房東出示第二類謄本,或是自行向地政事務所調閱,確定該房屋是否有查封或其他限制登記,以免承租後才發現入住法拍屋,可就得不償失了。