【壹週刊何醒邦報導╱編輯室報告】

房市下半年大檔「928檔期」登場,房地產業者初估,全台都會區推案量約2500億元,其中,扮演領頭羊的雙北市,約占1000億元左右;比起過往,除因年底直轄市與縣市長選舉將至,建商推案力道減弱外,今年的928檔期,雙北也有兩大特色。

首先是中小坪數與低總價的建案,又躍居為主流;其次是高價案橫行,新預售案的每坪開價相較於以往,大約都高出2成以上。所以許多以低總價促銷的建案,包藏的其實是往上拉的每坪單價,及坪數更迷你的房型。

據住展雜誌統計,今年新竹以北的北台灣928檔期推案量約為1440億元,較去年同期成長約11.9%,雖創下近5年新高水位,但與上半年有2000億元推案量的329檔期相比,建商推案火力已從大火轉為文火,推案潮減速。主因是11月底直轄市與縣市長選舉將至,建商為了避免選舉因素干擾,而延後推案。

北台灣928檔中,以新北市推案量最大,約達710億元,其次是台北市的273億元,桃園則以268億元居第三。新北市推案多集中在新興重劃區,以新莊頭前、新店中央新村北側,以及土城暫緩發展區等3個重劃區案量最多,板橋江翠北側重劃區、淡海新市鎮與林口特定區也有些許推案。桃園推案也集中在重劃區,其中桃園中路、龜山A7等2個重劃區案量約130億元。新竹則有逾半的案量來自竹北。

「讓利建案看不到了,新預售案的開價相較於以往,大約都高出2成上下。」住展雜誌企研室經理何世昌說,很多建商鑑於先前買氣回籠,「自我感覺良好」下,又把價格拉起來,相較於桃園新建案多走平價路線,但台北市、新北市建案卻擁抱「高價主義」,尤其是板橋江翠北側、新店中央新村北側、土城暫緩發展區等3大重劃區,新案價格持續往上拉,頗讓人跌破眼鏡。

他舉例,2016年茂德機構在江翠北側重劃區,推出每坪「4字頭」(40多萬元)的破盤讓利建案後,自住客紛紛出籠,但日前公開的「遠雄江翠」「國美翠亨村」和「國泰朋」,每坪都從50萬元起跳;土城初推案價格每坪30多萬元,如今已站穩40多萬元,新店則從50多萬元站上60多萬元,主要是品牌建商進駐而漲價。

另外,在房型方面,何世昌說,今年前8個月,建商為搶攻換屋族群,以大坪數為推案大宗,然而市況卻顯示,目前首購或低總價需求仍強,因此928檔建商又回頭擁抱中、小坪數;但首購族預算有限,建商在市場競爭下壓低總價,不過每坪單價又已拉高之下,甚至出現20坪以下的超迷你兩房,出現「總價相對低、但單價高」的情況。

對此,案量頗多的代銷業者創意家行銷副總柯仲武認為,近來民眾看屋,會認為價格變得比較硬,是因新北重劃區先前已廝殺過一波,價格歷經1、2成的修正,讓利也讓得差不多、降無可降了;而現階段,以品牌建商進駐為主,價格拉高下,雖也是會成交,但速度就是「慢慢的」。

「建商在過去3年還賣得動房子,幾乎都是讓利來的,現在又任性起來了,逆勢開高價,不知賣給誰?」房產專家、戴德梁行總經理顏炳立說,現在不管是預售屋、新成屋、中古屋,都在搶自用型買家,也只有價格低才吸引人,用「低總價掩蓋不合理的(每坪)高單價」,也非好方法,這樣只會讓成交速度越來越慢,買賣雙方陷入對價格無共識的僵局。

顏炳立預估,今年全國買賣移轉戶數約在27萬戶上下,意即成交量1年不到30萬戶,都還是緩跌格局,「房市短期內還是盤跌,沒追價的氣氛」。