【蘋果日報熊培瑄報導/編輯室報告】

武漢肺炎疫情持續延燒,中國大陸接連封城,顯見短期內仍難以控制,除了疫情令人擔憂外,台灣的經濟發展及房市走勢也深受影響。從多方角度觀察,專家一針見血分析,「一到兩季呈價量萎縮,甚至會有『報復性』的反彈行情。」值得關注的則是工商業用地、商辦、廠辦市場,將出現先蹲後跳大逆轉,成為未來5年的房市三寶。

2019年為房市旺年,在買氣不斷攀升下,外界看好今年表現,豈料卻在年初爆發武漢肺炎。針對疫情影響房市走勢,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析,上半年面對恐慌心理與消費緊縮的壓力,市場處觀望態勢,可能呈一到兩季價量萎縮,「雖然會換屋需求者會短期觀望,但剛性需求的影響層面有限。」到了下半年疫情解除,將回歸基本面,呈價量齊揚走勢,估計全年住宅市場表現價穩量溫。

以住宅市場來看,整體表現「北溫南熱」,活絡度將持續2019的走勢,房價基期較低的中南部有表現機會。細看六都個別表現,李同榮指出,北台灣以桃園為首選,因平均房價親民,近年人口淨流入高,房價較具上漲空間;南台灣則以台南最優,因土地價格上揚,中古屋1字頭房價尚有表現空間,預售屋均價跨入2字頭、高端豪宅進階3字頭,房市進場風險仍是六都最低。

至於餘屋問題,李同榮認為,大量餘屋尚待消化,但建商推案不減反增,在整體預售市場平均銷售率未跨越六成、餘屋市場在換屋族群未全力進場的狀況下,光靠剛性需求仍不足以去化;除了新屋外,中古屋的銷售也難以有較佳成績的表現,「老屋若無法都更,將會與傳統商店一樣,是市場的兩顆毒藥,未來的大量餘屋市場將因新成屋消化的排擠,轉移為40年以上的老屋。」

值得關注的是,中美商戰方興未艾,再加上武漢疫情雙重衝擊,台商將大舉撤離,再加上租稅大赦的政策鼓舞,將是台灣重啓MIT台灣製造業榮景的最佳契機。李同榮更果斷預測,工商業用地、商辦丶廠辦市場將呈現「價量大逆轉」的走勢,且遠優於住宅市場表現,成未來5年的房市三寶。

不同產品類別各有市場,李同榮表示,北部土地價格高,工商業用地需求由北轉南,因此南台灣交易量有較大的成長空間;而商辦、廠辦仍以北部占優勢,因企業總部與集中化管理,興建中或已完工的商辦、廠辦產品集中北台灣,加上商辦租金大幅上揚,租金報酬率高達3%以上的A辦也成投資首選。

商用不動產逆勢而生,屋比房屋總監陳傑鳴表示,在目前企業自用、外資搶進等產業大投資潮推動之下,未來台灣工商業用地、商辦、廠辦確實熱度有很大機會將持續攀升;觀察市場可發現,由於市中心土地取得難度高,新的商業、產業聚落也成為建商、壽險與企業大廠積極布局的區塊,由北到南包含內科、南港及北投士林科技園區、林口、龜山、中科、台中七期、南科等區域最值得期待,目前已有不少大咖進場布局。

李同榮最後強調,「武漢疫情對台灣經濟發展而言,是危機也是轉機。」對房市而言,只會短期影響,不會出現恐慌性的拋售現象,除了商辦廠辦市場表現較強勁以外,住宅市場不會有17年前SARS過後住宅房價大反彈的現象。