【蘋果地產洪子恩報導/編輯室報告】

台中有一棟大樓社區,最近警察持搜索票進入,並且在周圍埋伏,一見嫌犯立即撲上去,將嫌犯制伏在地上,隨即上銬帶離開社區。該嫌犯的房東事先完全不知情,後來被管理員通知,當場傻眼,空在那邊的房子,該怎麼處理?專家指出,若警察確認房客不會回來,進入屋內清理房客物品,都有對的時機和方式,最重要的是,簽約時就應把這類事件寫進備註條款。

當時警方持搜索票進入社區,在知會管理員的同時,已經在附近佈好暗樁,一見嫌犯下樓,便火速撲上去,快到連嫌犯自己都傻了,根本來不及反應。而警方擔心消息走漏,根本不會預先通知房東,等房東收到消息時,早已人去樓空,而且至今還不知道房客為何被捕。

優式租售管理創辦人傅韋豪表示,會被警方強行押走的,一般都是犯了比較嚴重的罪刑,如傷害、強姦、詐欺等,因為偵查不公開,因此只會通知社區經理,告知他要收網的時間,往往都是房客被逮捕的時候,房東才是後知後覺,不知如何應對。

傅韋豪進一步指出,通緝犯被抓走後有分兩種,一種是收押後調查,過陣子就會回來,一種是不回來,直接被關,房東可以向警方詢問。如果房客會回來,不動聲色等待租約到期就好,「如果不會回來,也不能貿然進屋,否則可能涉及刑法侵入住宅罪,或被追告侵占罪、竊盜罪,風險不小。」

最保險的做法,是在一開始的合約做「備註」,寫明房客如果有違法行為導致被逮捕或其他情事,導致租金無法持續繳交,那麼房東就有權聯繫房客的「緊急聯絡人」,請緊急聯絡人到現場把他的私人物品清空帶走,然後依法終止合約。

第二層保險,即租約裡也應註明,若緊急聯絡人無法到場協助,房東也有權進入屋內處理房客物品。這些都應以紅字標註並要求簽名。傅韋豪表示,實務操作上,在進房前會先用存證信函、簡訊、電話聯絡房客的緊急聯絡人與親屬,進屋的前一刻,也必須有第三方人證,並打開錄影設備,將整個清理過程無間斷錄影,做為物證,才能降低法律風險。

在這些過程還有些眉角,傅韋豪指出,租約裡的「緊急聯絡人」必須要留直系血親,否則留同事跟朋友,可能會認為事不關己而拒絕協助,那就失去意義。存證信函也必須要寫到屋主會進去的精確時間點,也要提到會動到房客物品,另外,還要確認存證信函送達,因為如果沒有送達,等於沒有產生效力。

經營套房多年的專業房東廖勝祥指出,一般房東的合約,多不會備註這些條款,因此若發生房客遭逮捕之類的情勢,只能依《民法》規定,等2個月拖欠的租金與押金相抵後,房東才能有所動作,因此就是整個流程往後移2個月,才開始寄發存證信函,告知房客說要進去做整理整頓。

網友則反應,「房東真是高風險行業」,「原來還有這麼多眉角,學到了」。