【工商時報黃欣報導/編輯室報告】

受新冠肺炎疫情影響,多家長租公寓資金鏈愈加吃緊。部分公司為轉嫁成本,甚至出現漲租金、賺差價等「趁疫打劫」行為,引起外界關注。

一場突如其來的肺炎疫情,對大陸租房市場帶來巨大挑戰。租客因為疫情無法返回工作的城市,希望退租或免租;作為中介方的長租公寓,則因租賃房空置,導致現金流緊張;而收不到租金的房東也因為房貸陷入困境。面對疫情衝擊,所有人都希望挽回損失,但有部分長租公寓企業卻透過兩手策略進行風險轉嫁,一邊拒付房東租金,一邊卻對租客租金照收不誤。

大陸的長租公寓龍頭企業「蛋殼公寓」,近日就因藉口疫情「兩頭賺錢」的消息引發關注。有多地的房屋業主表示,接到蛋殼公寓通知,表示為因應疫情,即日起暫停付給房東租金,或是強行要求房東減租。但是,蛋殼公寓對租客的房租並未相應減免,該公司此舉不僅遭到口誅筆伐,更有北京、深圳、上海等十餘個城市的業主和租客成立維權群,聯合抵制蛋殼公寓相應條款。

蛋殼公寓的情況並非特例。身為長租公寓首家上市企業的「青客公寓」,日前也因租金問題遭到業主投訴;另外,市場占有率第一的長租公寓「自如」同樣也因租金問題登上熱搜榜。多名租客表示,自如利用疫情期間租客不便搬家、還未到復工時間等理由上調租金,續租價格普遍增長10%至30%。

長租公寓的商業模式,主要是企業從房東處租下房源,將房屋重新設計,配備基本家具設備,再轉租給消費者。一般來講,他們賺取的是差價和服務費,但近期才被踢爆,長租公寓最大的收入來源其實是「租金貸」。所謂「租金貸」,即租客與金融機構或平台簽訂協議,長租公寓企業一次獲得金融機構預先支付的總房租款,租客此後分期將租金支付給金融機構償貸。

此一商業模式,若在有穩定客源和收入的情況下,可保證相關企業現金流無虞。但是,諸多長租公寓企業依賴「租金貸」盲目擴張,高價搶占房源後再抬高租金獲利。業內人士稱,這種模式風險較大,一旦房源空置增加,長租公寓企業的資本風險急劇升高。

受疫情影響,大陸各大城市嚴控流動人口輸入,導致原有租客無法返回,不少租賃房因此空置,根據房地產全產業鏈服務商「易居中國」數據顯示,近八成長租公寓企業表示疫情期間出租率與營收下降一半以上,導致長租公寓行業現金流告急,特別是依賴「租金貸」的部分企業。

與此同時,大陸的長租公寓目前仍處發展階段,多數企業並未實現盈利。以青客公寓來說,招股書顯示,2017年淨虧損人民幣(下同)2.45億元,2018年虧損增加至3.24億元,截至2019年前九個月淨虧3.73億元,仍在連年虧損。今年1月才在紐交所上市的蛋殼公寓同樣未解決虧損難題,其招股書顯示,最近三年虧損高達41億元。至於自如因為還未上市,是否盈利外界不得而知。

無法盈利的長租公寓在疫情衝擊下,面臨著嚴峻的生存考驗。一家小型長租公寓的負責人就表示,疫情前,他與投資人原打算春節後將房源數量擴大至600至800間,目前這一計劃已經落空。按照目前發展趨勢,估計公司現金流只能到3月中旬。另有業內人士悲觀表示,疫情持續下,絕大部分長租公寓企業根本是「挫著等」。

為讓整個長租公寓產業度過難關,廣東省公寓管理協會秘書長徐再軍就呼籲,政府宜考慮給個人業主和租賃機構予以激勵措施,如個稅抵扣、專項補貼等;同時要求銀行允許企業還貸延期、避免抽貸斷貸等,共同度過危機。