【蘋果日報黃哲民報導/編輯室報告】

不具名讀者問:
新建案大約再2到3個月可交屋,已有數十戶無法接受公設,如逃生梯,消防設備,中庭,露天兒童遊戲空間等公設品質低劣,但建商以公設是管委會驗收來推拖,要求各屋內驗收完成就應交屋,待管委會成立,才有資格談公設問題。請問,數十戶可用何種事由拒絕交屋?可將30多%的公設,從貸款額度內扣下嗎?有何方法爭取權益?

峰揚法律事務所主持律師林俊峰答:
依最高法院判決見解,所謂「物之瑕疵」,是指物品有缺點,根據通常交易觀念或當事人間的約定,認為物欠缺應有的價值、效用或品質時,就是有瑕疵。建商所蓋的公設,如逃生梯,消防設備,中庭,露天兒童遊戲空間等品質若低劣,即屬「物之瑕疵」。

建商蓋屋出售,有義務交付如契約所約定的良好公設給買屋者,若違約交付不符合契約規定的公設,建商應負瑕疵擔保責任與不完全給付責任。如果交屋前就發現公設有明顯問題,依《民法》第354條規定,讀者有權拒絕接受建商交付公設有問題的房屋,且可請求建商負起瑕疵擔保及不完全給付的損害賠償。

假如建商繼續以「公設是管委會驗收」為由,要求買方各屋內驗收完成的話,買方仍可依《民法》第264條規定,行使「同時履行抗辯權」,拒絕給付剩餘款項給建商,以免交屋後,還要為了修復公設的問題吵來吵去,而損害買方權益。

萬一買方有居住房屋的急迫需求時,可能得跟建商協商有條件先接受交屋,並議定修繕公設的期限,同時保留部分房地價款作為籌碼,以維護買方自身權益。