【好房網報導/楊馨撰文/編輯室報告】

畢業旺季,租屋市場活絡,許多社會新鮮人因為工作上的需要必須外出租屋。在外的租金支出佔了每月薪資收入開銷的一大半,如何找到一間好的房子、好的房東,相信是每一位租客心中最關心也是最擔心「遇人不淑」的話題。 代租管公司省了房東管理上的麻煩,但對房客來說卻不見得是件好事(好房網News記者陳韋帆/攝影) 我想講一下我自己的經驗,我在台北市有20間房子43位房客,最近這8年全部由自己招租管理,不是為了省錢,所以不找代租代管公司,而是幾次交手下來,他們的技倆早已經被我看破手腳! 我知道大部分的房客會選擇在外租屋,都是因為家不住在北部(因為我所有的房子全部集中在台北市的蛋黃區),外出工作打拚的年輕人,領的是老闆的薪水,看的是人家的臉色!

台北居、大不易,我不想我的房客在一踏入租屋市場就接觸到錯誤的第一步,所以寧願自己辛苦的招租管理,(其實到現在已經不太需要招租了,我的房客續租率很高,既使真的因為某些因素無法續租,通常都是前一個房客才遷出,清潔管家公司打掃到一半就有人上門來詢問,「口耳相傳」這句成語就是這麼來的(開玩笑的)。 至於管理,我用手機app軟體24小時輪班和我先生交替。之前曾經在好房發表過一篇文章,還被人轉貼到三個阿拉伯數字的那個租屋網站的討論區上,被一堆人網友郷民譏諷,說「這個人一個月是收多少房租,要對房客那麼好?」「他是收房租就飽了,就不用再做其他事了嗎?有這麼多閒功夫!」「逢年過節還傳簡訊給房客問好?要不要早晚三柱香?」諸如此類的一大堆酸言酸語! 還真不好意思啊!我確實是收房租就飽了,不用做其他事了!台北蛋黃區的獨立套房(我做的是比較高級裝潢的那種),平均一間每月租金大約13500到15000不等,乘以43,如果是你,恐怕你不只早晚三柱香,初一、十五還拜拜吧!(上網的時間拿去多充實自己,要不去買本我寫的書來看 :「宅女飛揚心.城市收租集」,不過裏面全部介紹的全都集中在台北市的房屋買賣和收租,沒有其他縣市就是了。 冰凍三尺非一日之寒,羅馬不是一天造成的,魯蛇也絕非一日養出來的。然後國稅局也不用勞煩你們去通報,我賺到的錢都有合法繳稅,繳到我覺得國稅局至少也該給我一面錦旗唄! 為何不找代租代管公司,下面幾個原因,請所有想在外租屋的朋友注意了!

1.網路上刊登的招租照片其實是經過佈置的–人要衣裝、佛要金裝,很多代租公司會替業主在要招租的房間裏放上一些抱枕、飾品、床上放個長條飾布、擺個可愛的布偶或浪漫的花球等等。原本平凡不起眼,甚至有些破舊的屋子被這麼一弄,頓時給人的整個感覺就不一樣了! But !這些都只是代租公司的「擺飾」,只是為了讓房間的「賣相」看起來好看些,提高來看屋的人數或是讓看屋的人因為喜歡現場的整體感覺而決定租下來。這些東西等到簽約完後,代租公司就全部收走了,等到你租的房子原形畢露時,合約已經簽訂、錢也已經付完了。

2.你必須多花半個月的租金做為支付給代租公司的酬傭,但簽約前卻無法與房東見面–關於付傭金這點,其實我倒是沒有什麼意見,畢竟人家帶著你去看房子,來回交通、所花的時間和油錢,該讓人賺的錢就該讓人賺。就像我在買賣房屋時,從不在仲介費上與仲介人員計較,因為這就是人家最主要的收入來源,你不讓人家賺這部份的錢,仲介業者是做心酸的嗎? But !透過代租公司租房子,最怕就是多花了半個月的租金做酬傭,一樣遇到爛房東!透過代租公司找房子,在簽約時,你是沒有機會和房東接觸的,跟買賣房屋差不多。問題是房屋買賣,前一位屋主為人的好壞對我沒有什麼影響!我只是買他的房子,價格談好,手續辦完,房子過戶到我的名下就掰掰了!可是租屋不一樣,簽約完成,才是你要與你租的房子正式「相處」的開始,倘若你的房東很爛,也只能無語問蒼天了!(提早退租又會被扣2個月的押金,血汗錢啊!很多人因此只好隠忍撐到租金約到期為止)

3.屋況若出現問題,必須透過「轉問轉答」,無法得到及時解決–因為代管公司每個月有跟你的房東收取代管費用,通常是你所支費的租金的10%以上,所以他們必須承諾你的房東,代為「管理」他的房子,也就是你租下來的房子。但一家代管公司可能管理了幾百家的房子,每一個業務被分配到的區域,要管理的一定不止你這一家。東西壞了怎麼辦?洗衣機衣服洗到一半?馬桶突然阻塞?代管公司「絕對」 不可能馬上替你處理,隔天也不可能,甚至一個星期後也不可能! 為什麼?因為他要管太多家是原因之一,他必須先去「請示」你的房東該怎麼辦?是找人修理或是換台新的?修理的費用算在誰頭上又是原因之一?所以代管公司到最後就會變成「拖推拉」!像是馬桶阻塞,我曾經在凌晨三點叫水肥車過去處理,修好了一趟就是5千塊!如果你是透過代管公司,他會叫你的房東凌晨替你找水肥車嗎?「請示」房東一來一往花掉的時間就比你自己去找房東要浪費多了!為何不直接跟房東租房子,日後有什麼問題直接找房東就好?

4.會找人代管自己的房子的房東通常對房客的「理睬度」接近零–這是我長年觀察下來得出的結論。就是因為自己懶得管,又想加減賺些租金,乾脆丟給代管公司。假設自己的房子可以租到12000元,花個1200塊就可以兩手一攤,每個月照樣有10800元的進帳,何樂而不為?站在房東的立場,我既然每個月已經付了這一千二百塊給你代管公司,你就必須替我把房客管理的妥妥當當的,最好都不要再來煩我!甚至有的代管公司包含的業務還有「代收、代催租金」,房東對代管公司來「請示」的問題,像我上面提到的什麼家電壞掉,或是小一點的門禁的磁卡感應不良、燈炮不亮、電視螢幕閃爍等,不必指望代管公司!他們代了也不會管,因為他們背後的房東壓根就懶得理你,他只想你每個月乖乖的把租金繳出來,而代管公司每個月只要能收到那10%或以上的代管費,他們不會「良心發現」的替你去勸說你那位躲在物管公司背後的「三不管」房東,所有的人全部都指望著你拿出租金來付就好了!

5.當你退租時,押金退還的時間會拖很久–這是物業公司玩的文字遊戲,一般房客在簽約時大多不會注意。大部分人的認知裏,房子退租了,押金不是就該退還了嗎?我先說我個人的做法是在房客的遷出當天請對方留下匯款帳號,我會在清潔公司做完細清和重新油漆粉刷後(我習慣只要有人遷出一定重新粉刷、床墊一律用獨立筒床墊且只要有人遷出一定更換全新的,因為床是用來睡覺的,個人歸類為私密用品,別人睡過的不會讓下一個房客使用到!

我就說我是良心房東,不然40幾個房客的向心力從哪來的?人心是互相的,OK?),確定房子只有正常折舊而無人為故意損壞後,7天後(含遷出日)將押金無息匯還。為何不是當天?因為有的房客會有未繳的帳單但找不到人(雖然機率非常小)、有損壞的東西,他把它刻意藏好了,等下一個房客住進來才發現(雖然機率也非常小),但因為之前曾經有發生過,所以我訂下了7日內匯還押金的規矩!在簽約時會先告知房客,倘若房客遷出有特殊狀況,我還要會當天把押金退還。這就是跟房東直接溝通的好處,什麼事不用再透過第三人去傳話,一來一往,一片鵝毛傳成了一隻鵝,最後吃虧的還是房客。

透過物管公司租屋,就必須使用他們的合約。合約上時常會出現什麼若於25日前遷出前,押金於翌月10日退還,於隔月10日遷出後,則於當月25日退還之類像是繞口令一樣的東西,夾雜在一堆其他的租屋條文當中。代租人員在簽約時大多不會逐一跟你一條條解釋說明,等到要退租了才知道原來押金要到下個月的幾號才能拿到。代租公司為什麼這麼做?這樣他們才有足夠的時間,替房東去找下一個新房客,找到新房客了,收來的押金再用來退還給你。對房東來說,他們沒有拿錢出來退人的感覺,願意繼續給這一家代租代管公司「服務」下去的意願也就會提高!

這些其實就是一個生物鍊,房東-物管公司-房客-物管公司-房東-房客。我在一開始也是透過代租公司替我招租房子,因為我的方向感很差,出門就迷路,還沒帶人去看房子,先把自己給看丟了N次。再來我的數學也不好,我考大學數學才考了9分,又不認得路、又不會精打細算,(這樣還可以做房地產生意,我自己也不知道為什麼?反正國學史學好也可以啦!看看古往今來那些成功的商人都怎麼做的、依樣畫葫蘆也畫出七八分像就好~)。

可是幾次下來,我忍不住向我的房客打聽,物管公司對你們好不好啊?得到的答案都是「很不好」!自己深入調查了解後,我終於決定向物業公司徹底說再見!我沒辦法收了錢卻不做事,每一位房客都是我的衣食父母!每一次收到新的房客是從物管公司房東名下的房子「逃出來」的,我都有怎麼什麼錢都有人敢賺的感慨! 我沒有一竿子打翻一船人,因為太多船了,八竿子也打不完!在此奉勸所有正在找房子和將準備要開始找房子的朋友,不妨試試直接找屋主自己招租,自租自管的,以上的問題就比較不會發生!不要想什麼物業公司會替你「把關」、「篩選」出較好的房子和房東!他們只會把關你荷包裏的血汗錢,篩選出願意出錢雇用他們的房東,想盡辦法「推薦」給你! 良心房東的良心話說完了,這可是冒著得罪物管公司的危險說的~什麼?你問我還有沒有多的房子要租人!歹勢,我的房子目前全部滿租中,有的已經預約到後年了!