【蘋果日報王吟芳報導/編輯室報告】

讀者詹先生問:
本人住大樓的1樓(屋齡已過15年)因為水壓水量太小,需至5樓調整減壓閥,而減壓閥位於5樓住戶內,請問依大廈管理法,減壓閥是屬於公共大樓的設備,還是私人的?管理中心該修繕管理減壓閥或私人住戶該修繕保養? 如果壓閥爆裂造成淹水導致其它住戶的損失,是誰要承擔?

律師毛鈺棻答:
《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

《民法》第544條:「受任人因處理委任事務有過失,或因逾越權限之行為所生之損害,對於委任人應負賠償之責。」

關於減壓閥屬於共用部分或專有部分,需視減壓閥對於該大樓之作用而定。

減壓閥設置區域如果不是在共有區域,而減壓閥的功用是作為維護整棟大樓水壓穩定之用,實務上多認為減壓閥屬於「共用部分」。

另外,由讀者問題中,無法得知讀者所說的「管理中心」地位為何,如果相當於管理委員會或管理負責人,而管理中心是由區分所有權人選任,若該中心疏未適時維護或更新減壓閥,導致減壓閥無法發揮正常應有的控管水壓功能,甚至使減壓閥故障,則屬違反區分所有權人之委任契約。

若此一疏失導致住戶(區分所有權人)家中淹水造成財物嚴重損壞,管理中心應依《公寓大廈管理條例》第10條第2項、《民法》第544條規定負損害賠償之責。