【蘋果日報黃哲民採訪整理/編輯室報告】

不具名讀者問:
我買一間電梯大樓頂樓的房子,當初仲介說沒有漏水,當下看也沒有水痕,看起來有重新粉刷,現況說明上也勾選無漏水。住了一個多月發現會滲水,仲介才告知主臥房屋頂有滲過水,但半年前已經補好沒再發生,所以沒有告知。請問仲介是否未善盡告知義務?仲介有詐欺刑責嗎?原屋主可以說沒住過不知情為由卸責嗎?是否可以向仲介、原屋主求償?買賣半年後可否請求解除契約?

峰揚法律事務所主持律師林俊峰答:
本件仲介若當初僅憑該屋半年間沒再漏水,卻未依其應盡的注意義務確實查證,就告知買方該屋「沒有漏水」,此時仲介可能會有過失責任,買方除可向仲介請求損害賠償,還可依《不動產經紀業管理條例》第26條第2項規定,要求仲介公司因仲介執行業務之故意或過失致交易當事人受損害,而與仲介連帶賠償。

另《民法》第359條規定,買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。《民法》第360條規定,出賣人故意不告知物之瑕疵者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。

由於本件賣方在現況說明上勾選「無漏水」,該屋成交後出現漏水瑕疵,買方可依前述《民法》第359條,向賣方解除買賣契約或請求減少買賣價金,若賣方事前保證無漏水,或明知有漏水而故意不告知,買方亦可依《民法》第360條,直接請求賣方賠償未確實履行契約所造成的損害。

要注意的是,依《民法》第359條解除契約或請求減少價金,須在通知賣方有瑕疵後的半年內提出,若沒及時提出,只能改依《民法》第360條請求損害賠償。此外,若有確切證據證明賣方或仲介明知漏水未修好,仍故意隱瞞而在現況說明書勾選無漏水,賣方或仲介可能會構成詐欺取財罪的刑責。