【新華網魏英傑報導/編輯室報告】

小區物業是一個長期受關注的熱點話題。特別是在一些老舊小區和安置房小區,由于物業費較低,管理水平跟不上,業主和物業時不時會發生矛盾衝突。但如今在杭州一些小區,物業公司卻不想再扛下去了,紛紛選擇了退出。

據本報報道,最近,長青嘉苑、三江花園、連城復地、香江大廈、金鼎華庭等非商品房小區的物業公司接連退出了管理服務。原因也很簡單,就是物業費收不上來。每個月1.05%元/平方米的物業費並不算貴,但在杭州某小區,近半業主拖欠過物業費,有的業主拖欠上萬元,那都是好幾年的物業費了。

當然,業主拖欠物業費的理由五花八門,有的幹脆就是無理由拒交。在一些非商品房小區(如安置房),業主壓根沒有交物業費的習慣。而在商品房小區,部分業主又往往以物業管理服務欠佳為由,拖欠著物業費不交。問題是,物業費是物業公司運營經費的主要來源,甚至可能是唯一來源,沒有錢的物業,也就成了光桿司令,怎麼可能正常運作下去?越沒錢越難以提高服務水平,服務水平越跟不上,又可能導致越多業主拖欠拒交物業費,這就變成了惡性循環,最終物業公司只能黯然離場。

這種現象,借用一個專業術語,就叫作破窗效應。意思是,如果有人打壞了一幢建築物的窗戶玻璃而又不及時維修,就會有別人跟風去打爛更多的窗戶。如果一個地方出現垃圾不及時清理,就會有更多人把這當作垃圾場,最終這就真的成了垃圾場。小區物業費也是如此,有的業主拒交物業費,就可能形成不好的示范效應,導致更多業主跟著不交物業費。

所以,要減少物業公司因物業費不足而陷入困頓的情況,就要阻斷這個破窗效應,讓業主不能隨意拖欠、拒交物業費。事實上,對物業公司服務不滿意,或者認為物業費太貴等等,都不是拒交物業費的理由。這些問題,理應通過業委會等渠道來解決。而對于拖欠物業費的業主,物業公司是可以進行警示和提起訴訟的。但在現實中,物業公司很多是在不得已的情況下才會走這條路。對于物業公司來講,訴訟成本是一回事,起訴了也較難執行又是另外一回事。

要打破物業費的破窗效應,除了物業公司根據正常途徑催交,以及通過業委會加強與業主之間的溝通外,還要有相應的行政與司法資源作為支撐。從行政角度來説,對一定期限未交物業費又無合理説法的業主,將其納入徵信管理,未必不是一種思路。畢竟,部分業主拒交物業費,損害的是多數業主的切身利益。而從司法方面,簡化訴訟調解流程,加強執行,也是一種可行的辦法。否則,惡意拒交者沒有得到相應的法律約束,等于是縱容這種行為。

話説回來,物業公司也應從提高自身服務水平做起,在日常管理服務中贏得業主的好評,這才是提高業主認可度,減少收取物業費阻力的根本途徑。如果物業公司的服務無可挑剔,拒交物業費的業主只會是極少數業主,那樣就不大可能發生破窗效應,更不會産生劣幣驅逐良幣的現象。