【蘋果日報陳筱惠報導/編輯室報告】

今日黎明幼兒園園長林金連衝撞台中市長林佳龍座車,引發社會熱議,也讓重劃區的利益議題再次浮上檯面。5年前鬧得滿城風雨的大浦重劃區張藥房事件,苗栗縣府強拆民宅徵地,引發居民自殺抗議,後來事件落幕,房蟲投資客也大舉炒作周邊住宅,但隨著台積電廠區遲不動工,日前爆出投資客黯然賠售退場,有人買進千萬透天,卻大賠228萬元,光一戶就折損近2成本金。

有鑑於竹科已呈飽和狀態,中央政府規劃了竹科第四期擴建用地竹南基地,而大埔重劃區位於苗栗竹南,在竹科四期竹南基地旁,占地約154公頃,近中山高頭份交流道、國道三號香山交流道,從交流道到新竹科學園區車程約20分鐘。5年前,因台積電傳出要進駐,引起不動產市場注意,台北投資客組團進場,大舉炒作當地建案。

但根據實價登錄資訊,卻顯現投資客賺少賠多的情況,今年僅出現兩大埔重劃區位於苗栗竹南該件同戶交易獲利出場,包括在科專五路的透天與科專七路上的大樓產品,分別獲利20萬、56萬,以1020萬與788萬成交。其餘同戶交易均為賠售,其中大埔五街的一戶透天產品,相比2016年的入手價1258萬,今年2月轉手價已下跌228萬,落至1030萬,大賠228萬元,光一戶就折損近2成本金。其他透天也有12-148萬不等的賠售情況,僅有兩戶以平盤出售,但若論及持有、交易成本,也屬虧本,都顯見投資失利窘況。

大埔重劃區開發過程一波多折,五年前開發時,發生苗栗縣政府強拆張藥房,導致藥房老闆張森文自殺事件,引發政治風暴。三年前,建商開始積極推案預售,又有台北炒房客揪團大舉進場炒作,讓大埔房市一飛衝天;大埔重畫區最初推案時,大樓預售一坪13、14萬元,透天一戶8、900萬元,主打台積電購地、進駐議題,前後吸引三波台北投資客,當時房子都沒還蓋好,房價已驚人飆漲。經過兩三年的炒作過度,讓房市急速降溫幾乎崩盤,隨建案完工,當地房價已回到最初起漲點,投資仍不宜,但自住可考慮。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,苗栗的房市熱區本位在竹南、頭份市區,但連這類苗栗蛋黃區的高價大樓住宅也都見弱勢,若逼近總價1500萬,買盤多不願出手,形成天花板;而大埔地區更是以1000萬為壓力點,挑戰千萬以上行情則呈現深跌一、兩百萬的跌勢,抗跌性相當弱,主因仍在於區域興利建設弱,也無投資價值,仍是看在地買盤臉色為主。

陳炳辰分析,目前大埔的透天產品平均總價在六、七百萬,大樓產品單價則是10-15萬,雖因台積電建廠明朗增添不少土地買賣詢問度,但因兩、三年前獵地者眾多,短期仍以去化存貨為主,整體現況依舊為買方市場,讓利空間得來到一到兩成。即便近期台積電啟動環評再見當地發展曙光,但房市未大幅回溫,加上投資失利消息、無其他配套區域利多,房價支撐力道還是偏弱。