【蘋果日報王吟芳整理報導/編輯室報告】

不具名讀者問:
我3年前搬入20年的社區頂樓,約4個月前屋頂漏水,推估因地震原因導致有小破裂漏水,向管委會反應,對方以區全會約10年前有立案,屋頂漏水是每7年補助一次修繕費,每次補助28000元。我希望管委會要負擔,管委會說要等今年區全會提出再檢討、變更規則,請問管委會可以這樣拒絕負擔頂樓修繕嗎?

律師謝孟璇答:
有關公寓大廈漏水,首先要處理的問題是漏水發生的部分,到底是共用部分還是專用部分,頂樓是共用部分,依照《公寓大廈管理條例》第10條第2項,是由管委會來負責修繕、保管及維護,若需要支出費用,則由公共基金來支付。不過,依照同法第11條規定,若屬於重大修繕,還必須經過區分所有權人會議決議通過後,管委會才可以去執行。

所以現在的問題是,這個修繕到底是一般修繕還是重大修繕,怎樣才算重大修繕呢?如果讀者居住的大樓規約或章程就此有約定,就依章程,若沒有約定,可以參考主管機關公佈的公寓大廈規約範本,也就是超過10萬元就是重大修繕。所以讀者可以請管委會找技師來勘查估價,如果超過10萬元,管委會就要報請區分所有權人會議決定才能執行。

建議讀者盡量去串連相關住戶,因為頂樓漏水對整棟大樓的安全是很重要的,盡量串連住戶踴躍出席,讓區分所有權人會議可以合法召開,大家一起研究怎麼修、如何修,最壞的結果就是一直流會,甚至決議不修,那讀者就要考慮到下一個方法,也就是依照民法第820條,共有人對於共有物的保存是可以單獨為之的,這個保存指的就是在不變動共有物原本的用途之下,去合理的保存這個共有物。

所以,若真的區分所有權人會議無法通過,讀者又非修不可,就只能先自己去修,再以單據向管委會請錢,但這有風險,因為不一定請得到錢,若打官司,法院也不一定會認為這是必要費用,讀者需自行斟酌。