【蘋果日報許淑惠報導/編輯室報告】

大廈發生公用管線堵塞,已修繕完成。清出污泥、部分廚餘、毛髮及不明類似石塊的硬塊,清理出的東西實在很難查明是那些住戶所為。102年也曾經發生公用管線堵塞,當時確認屬使用者問題也分別跟住戶收取到費用。今年再發生公管堵塞,住戶變動不少,請教管委會有權直接依102年的決議,跟現任大樓住戶收費嗎?

敦安法律事務所律師楊博仼表示,公共管線屬於共用部分,依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」

據此可知其修繕、維護之負責單位,為公寓大廈的管理委員會,而修繕費用之支出,則以公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔,如果區分所有權人會議或規約,另有規定者,則從其規定。

若於修繕過程中,確切得知該公用管線堵塞可歸責為何住戶所致,管委會除依上開條文請求外,尚可依《民法》侵權行為之規定,向該住戶請求賠償修繕費用之損害。

基於公益性之考量,《公寓大廈管理條例》第24條第1項設有「公寓大廈於買賣時,買受人(新住戶)應於繼受後遵守出賣人(前住戶)依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項」。

本件該大廈於102年,曾發生類似情形,且確認為使用者問題,並非建築設計及施工問題,已依當時決議向各住戶收取公用管線修繕之費用。今年再次發生同樣事件,對於今年發生並產生分擔債務時,尚未購買此大廈之住戶,仍有拘束力,該新住戶仍須繼受出賣人之義務,繳交公用管線修繕之費用。

是以,如本次公共管線堵塞事件,雖無法明確歸責於何住戶所致,且在公共基金不足、或是大廈未設有公共基金之下,管委會可沿用102年之決議方式,另行決議試算應分擔之金額,並向現任住戶收取費用。又住戶若經多次催告後,仍不繳納修繕費用,管委會也可藉由訴訟方式向住戶請求給付修繕費用。

基於「為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質」之公益性考量,《公寓大廈管理條例》定有前開規定,惟此規定之設計,賦與房屋交易之買受人(新住戶)較高的責任,故應給予其一定保障自身權利之方式。

按同法第20條之規定,買受人(新住戶)於買賣房屋契約訂立前,請原住戶向管委會請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議之會議紀錄。

買受人(新住戶)於看過上開資料後,得於房屋買賣契約中向出賣人(前住戶)主張:須載明出賣人(前住戶)對管委會之欠費應自房屋買賣價金中扣除等方式,維護自身權益。

此外,按《民法》第349條之規定,買受人(新住戶)於買賣房屋契約訂立後始知出賣人(前住戶)有欠費之情形者,可基於權利瑕疵擔保請求權,向出賣人(前住戶)請求債務不履行之損害賠償請求權(參照臺灣桃園地方法院94年簡上字第57號民事判決意旨)。