【蘋果日報詹宜軒 報導/編輯室 報告】

建商信心何在?人口負成長區,房價竟還攀升向上,其中,雙北市的士林、蘆洲及土城區,近6年行政區內人口數下降逾千人,土城區甚至減逾5千人,但區域房價卻背道而馳,漲幅至少5%。另外,即便是人口紅利區,雙北也有4行政區房價走跌。顯見人口數難以主導房價,政府政策、公共建設、區域經濟發展等,才是關鍵因素。

根據《住展》雜誌統計,大台北地區自2012年10月至今年10月,共計29個行政區中,19區人口數下降,進一步對照6年間房價走勢,可發現其中10區房價並未隨著人口減少而下滑,反倒逆勢成長,成長幅度在1~6%左右。包括士林、蘆洲及土城區,都是房價漲幅較大的區塊,漲幅均超過5%。

《591新建案》總編輯李忠哲指出,士林區近6年房價漲約6%,主要在於天母地區豪宅如「華固天鑄」、「國泰天母」等案交易,拉高區域均價。而蘆洲及土城區隨著重劃區陸續開發、捷運到位,加上部分指標建商進駐,使房價呈現補漲的態勢,2區都普遍出現單價5字頭個案。

李忠哲推論:「應是房價向上攀升,逼使首購族外移,人口因而下降。」但近2年如土城暫緩重劃區,出現單價4字頭個案,加上小坪數規格,壓低總價,確有再帶入人潮的態勢,估計土城區人口減少的現象,將趨於緩和。

從另外一個角度觀察,即便是人口紅利(人口正成長)區,也有房價呈現下跌的區段,雙北市中如南港、內湖、新莊及五股區,都是案例,但其房價在6年間,跌幅也不到1%,甚至僅有0.1%,變化相當細微。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析,上述幾區雖然人口增加不少,如內湖、新莊區,6年間增加人口約在5000人上下,但因為前一波多頭,推案量龐大,近年又逢交屋潮,因此房價遭到壓抑,「若餘屋能夠順利消化,房價就會有反彈機會。」

何世昌認為,不管人口是否帶來紅利,就大台北地區來說,顯然政府政策、稅制、供給量、經濟環境、利率、重大建設等,對房價的立即性影響,遠高於人口,「再者,因大台北地區,在基本住居需求外的投資、置產需求較高,所以房價受到人口影響程度,相形較小。」