【蘋果日報許淑惠 報導/編輯室 報告】

不具名讀者問:
我透過仲介公司買1間房屋,有6個月保固期限,入住後陸續發現天花板滲漏水狀況,經仲介向賣方反映處理過,兩個月後又開始滲水,雖然仲介會幫忙處理,但過程花時間,擔心拖過保固期,到時仲介翻臉不認人。請教是否該寫存證信函,要求須在保固期內處理完成?若未完成,仲介及賣方是否應負責恢復建物原狀?

駱融法律事務所律師張洛洋答:
首先,您既然在保固期間內就發現房屋有漏水的瑕疵,但因為只有口頭反應,很容易就被對方否認。建議您寫存證信函,證明您在保固期內就已發現瑕疵並通知對方,以便日後訴訟上有比較明確的證據。

至於所謂的保固期限6個月,一般係指在交屋後6個月內發現瑕疵並通知對方,所以如果您在6個月之內以存證信函通知對方,縱使對方沒在6個月之內修繕完成,對方仍負有保固責任。不過所謂的保固期限是否如您所認知的期限,詳細情形還須檢視契約文字內容。

另外,依照法院實務見解,保固責任的存在,並不是排除買受人對物的瑕疵擔保請求權之主張,換句話說,雖然保固期限已過,如果仍存有物之瑕疵,買受人仍然可主張《民法》物之瑕疵擔保。

依據《民法》第365條規定,賣方對所交付房屋的價值及效用,應負瑕疵擔保責任,買方在交屋5年期間內,如果發現房屋有瑕疵,要儘速通知賣方,通知後半年內要向賣方請求修繕、減少價金甚至解除契約,這些權利都不會因契約設有保固期而有影響。