【經濟日報記者葉憶如報導/編輯室報告】

華人社會「有土斯有財」的觀念根深柢固,國人房屋持有率居高不下,據行政院主計總處公布2019年底高達84.7%,不過隨著超高齡社會來臨,銀髮族「老有尊嚴」與退休後的現金流需求大增,銀行繼推出「以房養老」活化不動產之後,又推出新型態的「留房養老 」,結合國人最愛的包租公包租婆模式加上信託架構,讓老年人生前每月可領生活照護金,身故又可以把房子留給家人,費用率低更具彈性,尊嚴養老不求人。

台灣人愛買房,不只基於自住,國人將房地產視為投資置產首選,許多人打拚一生,將積蓄全部放到買房上面,但最怕的是結果回頭一看,卻發現自己「窮到只剩下房子」。但過去銀行推以房養老,許多高齡者仍興趣缺缺,衛福部長照司副司長周道君認為,觀念是重點,對上一輩來說,心理上無法接受把房子換成契約,他建議高齡者財產總有需要處理的時候,如果一定要處理,在神智清醒時規劃還能避免子女紛爭。

對此,國泰世華銀行信託部協理趙子仁建議,如果房子不想抵押給銀行,又沒有自住,也可運用「留房養老」的信託方式,由銀行代為管理租賃事宜,租金則約定為安養金,為養老生活開創穩定現金流。例如有些案例是家中子女在海外工作、成家立業,只有老人家獨自留在台灣,可能選擇搬進小房子或是入住安養中心,就可選擇將原本多人居住的大房子「留房養老」,由銀行來妥善照顧老人家衣食住行及醫療安養費用,甚至生日時給一筆禮金與旅遊費用等。

至於以房養老與留房養老有何不同?趙子仁分析,以房養老又名「逆向抵押貸款」,抵押後先拿到一筆錢,但需付利息給銀行,若最後貸款沒有清償,以後房子是銀行的。一般銀行會依估價七成左右,再看委託人年齡跟餘命時間,扣掉開辦費用與利息費用後,計算出每月給付生活費給委託人;新形態的「留房養老」,信託後房子還是自己的,沒有給銀行,是靠租金產生收益來供應他的日常生活所需。

一樣都是靠房子過日子,趙子仁說,以房養老可以自己住裡面,適合只有一房者;而留房養老需要第二套房子,不自住。留房養老的費用除了開辦費一般3,000~5,000元左右,還會收取一筆資產管理費,年化大約是0.2~0.5%,以國泰世華銀為例,公告市價千萬元以內的房子一年只收取5萬元,但隨時可中止契約不收違約金,低門檻就能穩定收租,保全資產不怕萬一,又可無縫傳承後代,放心安養老年生活。