【好房網News林美欣報導╱編輯室報告】

房價高已經很頭痛,花大錢買的房子還占了3成以上是公設,建商大吐苦水說也是無奈,但越來越多花俏的公共設施,據了解,一般卻只有3成住戶高度使用。

大樓公設比30%以上已見怪不怪,為何公設越蓋越高,台灣物業設施管理協會秘書長顏世禮分析,有三個基本因素影響公設比高低。

第1、與規模有關。顏世禮指出,因為建築法規的關係,基本的公設例如雙扶梯(逃生梯)、電梯間等等都要有,若本身建案規模較小,公設比例自然偏高。

第2.除了基本法定的空間設備之外,有些社區增加了休閒設施,當然公設比也會高。

第3.若建築設計規劃小坪數的多,公共走道就比較多;大坪數的一層只有一戶,或只有2、3戶的,公共走道比較少,這在小公的部分差別了。

顏世禮分析,公設比高的話專用部分當然就變小,重點是除了空間使用有差異之外,假設一坪60萬、公設比33%來說,實際上專用的部分每坪已經高達90萬。除非對公共設施的使用率非常高,會相對划算,但一般而言,僅30%住戶會高度使用公設,而這已經算使用率高的;20%住戶屬於偶爾使用;通常50%以上住戶公設使用程度是很低的。

再者,高公設還有另一個問題是維護成本。游泳池要有救生員、健身房若有重力的機械設備需要健身教練,設備本身也要維護費用,這些成本跟管理費是否能平衡很重要。

不過,公設的存在除了法規規定,顏世禮說「我們在講管理費的話,有句話說一個叫量入為出、一個叫量出為入。」一般社區以管理費的總收入,決定社區管理到甚麼程度,如何調整;「量出為入」則先要求一定水準的管理,再決定管理費,像是豪宅要維持一定的門面,住戶不會太計較費用問題。