【鏡週刊報導/編輯室報告】

房市景氣下滑,重劃區供給量體大增,掀起房價割喉戰,許多民眾見到馬路邊「重口味」的建案廣告,心動展開看屋行動。不過,即使重劃區價格相對便宜,但買房是人生大事,金額動輒上千萬元,要如何選對具有發展前景的區域,並談到漂亮滿意的價錢,得好好下工夫。

重劃區多數是預售屋,樣品屋與成屋有時會有些微差距,買賣時務必留意相關合約內容。以下即針對重劃區購屋,整理出3招撿便宜法則。

第1招:以比價網探底

「這概念就像用Skyscanner(機票搜尋網)一樣,藉由觀察每個委賣人的售價,一眼就能看出行情與底價大概在哪。」陳傑鳴說,坊間有不少房屋比價平台及APP,民眾僅需輸入「案名」即可,有具體條件的購屋者,可進階輸入想要的樓層、坪數等,比價能更聚焦。以新店央北重劃區的代表案件波爾多為例,透過比價網站可清楚得知,約29坪的2房1車位,行情在1,400萬至1,500萬元之間。知道類似案件的最低價後,就能用最低價格與委賣人議價。

陳傑鳴分享之前碰到的情況說,林口知名案件「國家1號院」,類似條件的房屋,委賣價差竟達300萬元,「有時你跟出高價的委賣人議價老半天,最後便宜300萬元,以為賺到,其實只跟另一個委賣人出的價格一樣。因此事前探詢案件最低價很重要。」

新北市林口知名建案國家1號院,不同委賣人的價差達300萬元,有意買屋的民眾一定要做功課。

第2招:視待售量談價

房價直接取決於市場供需,購屋者在議價前,可先上網查詢該社區或案件的「整體待售量」,這能有效反應出該社區目前的賣壓及屋主售屋的心態。陳傑鳴透露,有個簡單的判斷方式,社區的整體待售量如果超過社區總戶數5%以上,表示該社區賣壓較重,「賣壓重,等於好談價」。

整體待售量可細分成建商「待售」及投資客「轉售」,其中,重劃區多數都是預售屋,有不少投資客會先行卡位,因此購屋者可掌握交屋前1至2個月的時間點找房子,因為多數投資客並不想背負貸款壓力,屆時便會積極將房子出脫轉售,造成賣壓迅速升高,甚至願意認賠出場。

以新莊副都心重劃區的新富邑為例,總戶數311戶,轉售率達14.1%,根據9月中資料,該案件最高單價為每坪62.19萬元,但最新成交價卻是每坪36.94萬元,價差高達4成以上。整體來說,留意「待售量多」及「轉售率高」的社區,撿便宜的機會也會更大。

第3招:拿A案砍B案

住展雜誌企研室經理何世昌表示,重劃區的好處是規劃方正,且各個接待中心都相鄰不遠,因此購屋者最好在重劃區內「跑一圈」,拿同區A案的廣告來談B案的價格,專業一點還可以拿A案的建材表、格局、樓層位置,跟B案條件類似的房屋比較,這也是業界俗稱的「借刀殺人」。

另外,透過跟多家房仲或屋主交涉,互相比價,不但能了解行情,還能打聽當地業者對該區未來發展的看法,「買重劃區,其實是買一個未來。」何世昌舉例,A7推案量雖大,但目前還很空曠,雖然建商把未來生活機能的餅畫得很好,但工程會延宕多久、重大建設何時完工,都不易掌握,「就看購屋者買不買單這個未來,而要不要買單,多打探區域發展性是關鍵。」

太早入住重劃區,也會因其他建案陸續施工,面臨「陣痛期」,不過其他區域還在打地基,除了噪音外,每天工程車進出會引起粉塵,而自家樓層也會不時聽到業者帶人看房的喧鬧聲,這些都需考量。另外,重劃區多是預售屋,購屋還必須承受樣品屋與成屋有差異的風險,買賣時務必留意相關合約內容。

不論如何,世上沒有十全十美的房子,只有最適合自己的房子,買房前只要釐清需求,花點時間勤做功課,用理想價格買到喜歡的房子,絕對不是難事。