【鏡週刊報導/編輯室報告】

房市下修,自住客想進場,大家的問號是:「現在是進場時機嗎?房價要怎麼談?」專家表示,由於現在中古屋和新成屋、預售屋價格接近,建議民眾可以考慮入手新成屋或預售屋,但切記要符合自身財力,精準出價買好房,如此一來,不僅可以避免日後背負超重房貸,也能避免和賣方談判時被話術唬弄。

「賣方開價打7折」是多數人買房出價會浮現的觀念,但地產數據達人、樂居科技創辦人李奕農認為,與其「用便宜價買爛房子」,不如抱著「用行情價買好房子」的心態,畢竟買房自住,重點是精準出價、買到舒適合用的房子。

「現在是中古屋和新成屋、預售屋價格最接近的時候!」李奕農指出,中古屋的價格僵固性很強,加上利率低,投資客不易斷頭,相對滿手餘屋的建商現階段願意降價求售,「這1、2年買新成屋或預售屋,降價空間大。」

近年來房市下修,不少建商為了快速銷售,紛紛推出破盤價的預售屋或新成屋個案。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也指出,由於近年來房地產市場下修,加上買方以自住客為主,不少建商嗅到市場的氣氛大不如前,為了快速銷售,紛紛在同區域內,推出破盤價個案。「相較於中古屋主對於市場的敏銳度低,就會出現預售屋和中古屋價格趨近的狀態。」

中央銀行最新公布數據顯示,五大銀行2018年9月新承做房貸金額達到386.8億元,為2個月高點,對此央行官員分析:「9月民俗月過後有部分新屋交屋潮,加上部分行庫推出超低利率優惠專案,是新增房貸金額增加的主因。」

歸納專家的看法,精準出價應掌握下列3大重點,從中擬定不同方案,如此一來,在與代銷業者、仲介、屋主鬥智鬥力的過程中,才不會被各種話術牽著走,而是用合理的行情價買到好房子。

5指標 訂出目標價
指標1. 樓層愈高單價愈高:參考目標房子上下2個樓層的價格。若沒有接近的案例,則以中間樓層為參考均價,低樓層應比均價低、高樓層比均價高。
指標2. 位置好,價格會高於平均價:找出相同門牌、不同樓層的成交案例來參考,代表相同格局和面向。若沒有相關資訊,有景觀的用平均價以上估計,沒有景觀的用平均價以下來估計。
指標3. 留意屋況和加贈方案:中古屋如果沒有備註的特殊狀況,就是一般屋況。新成屋則要留意是否是空屋,或加贈家電、家具等方案,再來決定價格。
指標4. 有沒有替代方案:如果該社區經常有個案釋出,或是開發中的重劃區,可降低目標價,用平均價以下出價。
指標5. 對房市未來預期應儘量中立:應該用現況的實際價格去判斷和出價。若用房市未來走勢的看法為依據,容易做出不理性的加價或砍價,導致高檔套牢或錯失良機。

與代銷業者、仲介或屋主談判時,應掌握行情價,從中擬定不同方案,才不會被各種話術牽著走。

重點1 掌握區域與個案行情

抓出價格的合理區間,才能依據行情的下緣、均價和上緣,擬出「比平均價高」或「比平均價低」等不同的出價方案。「上實價登錄網站查詢價格是不可少的功課。」徐佳馨建議。李奕農進一步指出,購屋者應由上而下,先掌握區域行情,接著再開始找實際的成交案例來比價,「買新成屋或預售屋,區域行情尤其重要,也有利於與代銷業者談判。」

「即使差別只是在同一條路的二側,不同區域的行情都有落差。」李奕農以新北市新莊區的2個重劃區「副都心」和「頭前」為例,雖然僅隔了一條路,但副都心的平均成交行情在每坪45萬至54萬元上下,頭前則落在每坪40萬至46萬元之間,「二者屬於不同的次分區。」事實上,從過去的台中七期、信義計畫區、新板特區等例子來看,區域的價差不僅未來難以收斂,甚至還會放大。

了解區域行情價之後,接著是找成交案例來比價,李奕農指出,即使在同一個路段,不同社區大樓價差可能很大,最好要找同社區的成交案例、比對樓上樓下的成交價格,才具參考價值。至於公寓,沒有車位問題,只要路段相同、屋況正常,價格差異通常不會太大。李奕農建議,在查詢公寓時,可儘量排除1樓,以免價差過大。同時,過濾房數與衛浴數大於4的特殊案例,因為超過4房的公寓,不是坪數過大,就是被隔成套房收租,難以做為比價標準。

而看中某個物件後,想要抓出合理價格區間,須注意2指標:首先是樓層愈高,單價愈高,第2是好位置的價格會高於平均價,如此便可擬出「比平均價高」或「比平均價低」的出價方案。

重點2 房屋與車位分開計價

「實價登錄的資料庫裡,有些總價沒有把房子、車位拆分,會造成比價失準。」李奕農舉例說,台中五期某個案件成交價是每坪40萬元,看似比周遭的價格便宜,其實那是合計10坪車位算出來的坪價。這意味著,原本約150萬至180萬元的車位,變相賣了400萬元。要記得扣除車位後的每坪單價,才是合理的行情價。房屋總價與車位價須分開計算,以避免比價失準。

重點3 精算加贈方案或裝修價值

購買新成屋或預售屋時,要特別注意加贈方案,原因是有些建案在景氣好時賣了5成,後來房市下修,導致剩下戶別滯銷,建商想降價出售,又怕實價登錄出來,造成先前買的客人抗議甚至退戶,通常會利用送裝修來模糊降價。

「先了解是否有贈送家電家具的方案,再來決定出價的合理區間。」李奕農舉例說,如果先前賣每坪30萬元的是空屋,後來加贈了冷氣、家電、室內裝修等全套設備,表面上沒有降價,但加計贈送的設備,實際是降價。

買預售屋或新成屋,須先了解家電家具、室內裝修等加贈方案,再決定出價的合理區間。當購屋者抓出價格合理區間,並考量含不含車位、加贈方案等因素,就能擬定出價應變方案。「確認目標價後,通常就是你心裡的最高價,出價原則是目標價往下調整5%。」李奕農表示,剩下的則借助仲介,在談判過程視情況調整,但要儘量守住自己的目標價。