【蘋果日報楊明峰報導/編輯室報告】

一場水管爆裂事件,進而促成北市海砂屋都更案,不只解決這棟老華廈的結構公安問題,更讓全案價值翻倍至18億元,不僅每戶室內坪可1坪換1坪帶車位,房價從原有單坪60餘萬,躍升為近百萬,其中1樓店面連同地下室價值,33年來因此大翻近10倍,高達2.1億元,扣除成本後屋主淨賺約1.7餘億,堪稱該案最大贏家!

「2年前接獲法院通知,房客燦坤透過保險公司代位求償100餘萬,原來是水管爆裂,導致電器泡水!」房東吳承叡身兼管委會主委,深入追查,發現社區華廈的混凝土氯離子超標,即為俗稱的海砂屋,因混凝土包覆性不足,以致公共水管爆裂,他最後協調管委會、保險公司與個人各賠償1/3後,決心正視社區海砂屋問題。

該「金泰鈺寶」為7樓高的華廈,共計26戶,位於北市松山區八德路4段,緊鄰京華城,屋齡33年,社區近10年來,有住戶陸續發現天花板水泥塊掉落,近3年來外牆磁磚剝落事件頻傳,其中有次磁磚掉落防護網後,彈下後恰好砸到停等紅燈的女騎士,所幸有戴安全帽,人無大礙,卻因此鬧上社會新聞。

天花石塊崩落,部分住戶歸咎頂樓違建,重量過重所致,而過去做耐震檢測,測出氯離子超標,並非是海砂屋正式檢測報告,不過,住戶擔心社區被鑑定是海砂屋後,遭列管後有拆除風險,只在社區外牆加裝防護網,加強屋內結構補強,大多消極面對。

由於具備都更危老專業背景,吳承叡決心自辦海砂都更,不讓建商分掉35~40%利潤,由自主更新會扮演實施者,找建築師規劃、營造廠興建、銀行融資等,最後讓房屋更新價值,全部回歸於住戶,形成足夠誘因,促使該案成功。

扛起更新會總幹事重責的吳承叡,由理事長黃俊生準備千萬作為前期費用,委託建築師規劃設計、估價師估算重建前後價值,提出明確方案後,成功說服其他住戶參加都更。

另外,吳承叡看準華廈後方鄰接的60年3樓磚造透天厝,基地可提供都更後新建物的平面車道進出,讓住戶不用出一毛錢,由銀行融資,未來整體建物增益達千萬以上,吳承叡說,老透天位處宮廟旁暗巷,周圍有非法攤販,整體價值低,8名家族成員考量未來將分配到前棟單元,價值大幅提升,最後20分鐘就同意,順利完成整合。

該案2019年8月核准成立自主更新會後,9月完成海砂屋鑑定,今年1月正式將事業、權變計劃合併送件,今年9月經168專案審議,10月辦理自提修正說明會,預計最快下個月全案核准通過,年底前拆除建物,明年農曆年後動工,預計2023年完工。

北市都更處統計,海砂屋都更案自事業計畫報核至核定,平均歷時約2年,最大困難在於住戶間的整合。吳承叡說,都更程序從去年8月正式啟動,至今1年又3個月,在台灣為少見快速過關的海砂自主都更案,主要是事前準備充裕、擬訂計畫完備,也同時啟動海砂鑑定、事業計畫、權變計畫等,加上住戶目標一致,才能順利過關。

該案基地面積總計約224坪,位於八德路4段及其181巷17弄,與吉祥路所圍街廓,最後整合至27位地主,將更新為「八德采邑」地上15層,地下4層SRC大樓,共計56戶住家、2戶店面、平面車位41輛、機車位47輛,總銷價值達18億,為原建物的2.33倍,每1坪土地可配回8坪權狀坪,估計室內坪可1坪換1坪,還可外加車位。

吳承叡說,能有這麼高的分回價值,主要在於海砂與都更獎勵可疊加,而基地周圍中古建物,單坪行情約60萬,該案更新後預估可至近百萬水準,無論分回面積或房價,都能因為都更後有所增長。

吳承叡的店面共160餘坪,由1樓50幾坪,與地下室100多坪所組成,33年前由長輩黃俊生砸約2500萬購入,因土地持分多半灌到地下室,當時他考量每年要多繳6000~8000元的地價稅,還一度反對,因土地持分約16%,為該案最大地主,都更後價值翻10倍達2.1億,扣除成本的共同負擔部分,淨賺約1.7億,也可讓住戶免於生活在海砂屋的恐懼中,讓身為虔誠教徒的吳承叡大呼:「這是神的恩典!帶給27戶每位住戶美善祝福,這是用錢投資,也換不到的。」

住戶吳小姐說:「上次地震時天花板半夜掉下石塊,『咚』一聲,嚇壞所有人,颱風天也會漏水,一家5口住起來提心吊膽」。對於未來都更後,新家房價暴漲?她說:「房價能漲多少,我並不知道,但一想到地震,要拉3個孩子向外逃,就覺得害怕!」強調住起來安全最重要。

住戶連先生指出:「除了屋內石頭掉落,外牆也好幾次剝落,差點砸傷人,真的很危險!這次都更順利,感謝自主都更會的幹部,找到建築師、營造公司,可用好一點的建材,讓大家住得安全,也感謝所有住戶齊心協力,一起促成這樁都更案。」