【蘋果日報 報導/檢察官楊冀華 撰文/編輯室 報告】

某公寓大廈中庭花木遭颱風吹倒,公共走道地磚遭重物砸毀,電梯故障,修繕所費不貲,到底應該召開區分所有權人會議決定?抑或由管理委員會開會決定?兩派住戶爭執不下,到底區分所有權人會議與管理委員會權責如何劃分?

依據公寓大廈管理條例第3條第7款之規定,所謂區分所有權人會議,乃指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。至於管理委員會,依據該條例第3條第9款之規定,管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。集合住宅區分所有權人眾多,尤其大型社區住宅,要召開區分所有權人會議不易,因此,管理委員會功能十分重要。如用權能分立的觀點來看,區分所有權人會議是公寓大廈的最高機關,區分所有權人會議有權,而管理委員會有能,可以把區分所有權人會議比擬成社團總會或者是股份有限公司的股東會。

我國公寓大廈管理條例第36條明定管理委員會之職權。有關中庭花木、公共走道或電梯,均屬公寓大廈之共有或共用部分,依照公寓大廈管理條例第36條第2款之規定,「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」屬於管理委員會之職務。公寓大廈共有及共用部分的維護、修繕或改良,包括工程的發包、比價、議價、決定及驗收,依法應由管理委員會負責。

另外應注意,管理委員會僅為公寓大廈區分所有權人所選出管理委員設立之組織,僅具非法人團體之性質,且管理委員會雖具有訴訟當事人之能力(公寓大廈管理條例第38條第1項參照),但不具自然人與法人在實體法上之權利能力,亦即不能享有權利,負擔義務(臺灣高等法院92年度重上字第338號民事判決參照),大家一定要弄清楚喔!