【蘋果日報陳昱均報導/編輯室報告】

台灣人旅日必造訪的日本連鎖雜貨店「驚安の殿堂ドン・キホーテ(唐吉訶德)」,台灣首店位在北市萬華區西寧南路上的「阿曼TiT」,3層樓、共1086坪的賣場空間,明(19日)將開幕,月租金462萬元,榮登去年實價登錄最貴店租,今開放媒體、部落客等採訪參觀,人潮爆滿,預料將為流失觀光客的西門町帶來一定的即刻能力,不過商仲專家認為,唐吉軻德的進駐並不能翻轉西門町近來逐漸沒落的頹勢,「評估要等到2026~2027年的雙子星開發案才能見真章。」

過去「阿曼TiT」3層樓的千坪商場空間,是由韓國快時尚品牌SPAO、MIXXO承租,不過卻因不堪負荷高達685萬元的月租,選擇在2019年6月時正式收攤並撤離台灣;而在去年2月時,根據實價揭露,該3曾樓商場空間已用每月462萬元的租金、換算單坪4251元的價格出租,最後也被證實承租方就是來自日本知名的「驚安殿堂・唐吉訶德」,且該筆租賃紀錄還特別註明承租範圍僅限於商場、不含車位,不過價格內含管理費、稅金、水電費、營業設備等,並將於2026年調漲租金,來到每月含稅與管理費共475萬8600元,6年漲幅約1.03%。

對於唐吉軻德當前每月要價462萬元的租金,住在新莊的張太太就直呼:「太貴了!」全球居不動產情報室總監陳炳辰分析,過去時機不錯時,西門町的店面租金一坪確實有1萬元以上的行情,然而因疫情對實體店面造成嚴重衝擊、電商又大肆崛起,店面並沒有搭上這波房產熱潮,平均每坪租金可能只剩下7000~8000元左右的行情,相較之下,唐吉軻德的月租總價雖然高,甚至還登上去年實登紀錄以來最高總額價格,但其直接承租整棟、換算下來每坪租金只要4000多元的狀況下,反而可說是賺到。

對此,高力國際市場推廣及企業傳訊部董事朱秉瑩也指出,其實根據過往財報數據顯示,在西門町中華路上營業已久、如今已撤離的美華泰中華店,坪效遠比一般屈臣氏、康是美來得高,「可以說全台坪效最高的就是它,即便店都關了,但最高紀錄仍由它保持」;若以坪效的角度來分析唐吉軻德,即便身為區域型租金領導者,但因直接承租整棟空間,加上還能包含品牌廣告與曝光效果果,再加上其販售產品將包含有配藥師才能賣的眼藥水等藥品,除了具一定特殊性之外,相較於同樣也需配備藥師、店內空間卻小得多的一般藥妝店,坪效與投報率都高出許多,可說僅屈居於當初的美華泰中華店之下。

朱秉瑩也坦言,確實月租400多萬元乍聽之下可能是相當高的金額,但是其實房東也並沒有像大家所想的那樣「賺翻」,僅是合理價格,她分析,當前西門町、大稻埕區域房東的組成,大多是過去靠工業、生意起家的傳產業主,主要收入來源不像東區那樣真的是純收租,因此即便出現空租狀況,他們也較不在意,財會給人西門町房東開價很硬的感覺;但此次因日方早在最初選點時,就決定摒棄消費力較高的東區,選擇進駐當時有不少外國與本土觀光客聚集的西門町,對於房東來說也是很難找到像這樣穩定又優質的客戶,寧可好好把握住,才會以比當初承租給韓系服飾品牌每月685萬元的租金還低廉的價格出租。

而在明天唐吉軻德正式開幕後,朱秉瑩雖看好該店能有強大的集客能力,可能之後也會為前後3~4戶的店家帶來正面影響,有助於租金的拉抬,但這樣「地方共榮」的狀況可能僅限於其周邊,「對於目前沒有外國觀光客、販售產品類型過於類似、逛街行為逐漸被電商所取代的西門町商圈來說,不太可能起到真正救援的幫助」,她指出,業界都認為可能要等到2026~2027年的雙子星開發案後有新進度後,西門町才會有翻轉的可能,「真的還需要一定的時間才能讓它慢慢復甦起來」。