【中時新聞網報導/編輯室報告】

過去大家常說的「養兒防老」觀念早已過時,現今許多社會新鮮人或新婚夫妻,要養飽自己及新家庭就快自顧不暇了,年長者千萬別奢望孩子們能主動負擔照顧你的後半生。

但如果你年輕時有買房,在老來擁有一間沒負債的房子,情況就不一樣了。

目前銀行有推出三種方案讓民眾可以靠房子養老,分別為「以房養老」、「留房養老」及「賣房養老」,協助將不動產資產活化,拿著穩定的現金流,老來無後顧之憂。

第一種方案「以房養老」又被稱之為「不動產逆向抵押貸款」,就是將房子向銀行做貸款,使銀行成為抵押權人,而非所有權人,簡言之「房子還是你的,不是銀行的」。若有意申辦「以房養老」方案,必須先符合兩項條件:第一需年滿60歲,第二房產權狀為單獨所有,並沒有與人共同持有。除此之外,相關貸款條件說明如下:

1.精華地段估值相對較高,成數保守可貸款到7成。

2.利率較高,比一般正向房貸約多0.5%。舉例來說,若一般房貸1.9-2.3%,以房養老方案約落在2.4-2.8%。

3.貸款年期最多30年。

4.辦理時繼承人須一同見證。

當然若未來子女想繼承房子,繼承人只需還清跟銀行貸款的本金及利息,就有繼承房子的權利。若不想繼承也不還貸款,銀行就有優先拍賣房產的權利,清償完貸款後,多出來的錢才會留給繼承人。舉例來說,若「以房養老」方案已向銀行貸款500萬元,銀行拍賣房產達700萬元,清償拿回500萬元後,剩餘的200萬元結餘款就會給繼承人。

「以房養老」方案可以持續住在裡面,在熟悉的家中安享天年,特別要提醒大家的是,此方案的利息是內扣的,所以會逐月越領越少。

第二種「留房養老」主因是傳統置產觀念,許多父母都會想把房子無債的留給後代子女,銀行因而延伸開發出此方案,是一種「包租代管」的方式,銀行會收取資產管理費,約年化0.2-0.5%(例如房產價值1000萬,最高收取管理費5萬),不僅保留房產,還能按月收租。

這方案所有權人必須年滿55歲,適合手頭有多間房產的民眾,或是子女都在海外,一人獨留台灣,想搬到小一點的房子或是安養中心的人,就可以委託銀行包租代管,成立信託帳戶,每月專款專用撥一筆錢給你作為日常生活所需,或是固定匯入養老中心,特別要提醒的是,因為是委託銀行做出租管理,所以此方案是不能住在裡面的。

第三種「賣房養老」顧名思義就是把房子賣掉,一次拿回一大筆錢自行運用投資,在此特別要提醒其中風險在於:

1.房產賣掉就沒有了。

2.房東不喜歡租房給年老者,可能會遇到租不到房的窘境。

3.有可能老來錢被親友、詐騙集團騙走了。

4.轉投資失利。

5.老的時候子女不想跟你住在一塊兒。

政府銀行會開始有「用房子養老」的新方案產生,緣由是因為台灣高齡化社會越來越嚴重,申辦年齡、年期設定都是經過審慎評估的,自2013年3月開辦以來,核貸業務持續成長,目前已有14家銀行可以申辦,宅妹相信隨著時間發展,未來靠房子過日子的相關配套,肯定會越來越完善的,最後做了一張比較表格提供大家做參考。