【蘋果日報于倩若報導/編輯室報告】

新加坡調控措施不鬆懈,2019年房市將繼續受到抑制。據了解,目前新加坡政府為了打房,在稅制、房屋限建和反洗錢等3大面向上祭出限令,相關規定在2019年對房市衝擊的影響恐持續擴大。

就在新加坡住宅市場經歷4年低迷後復甦之際,政府採取的遏制房市過熱舉措,可能會在新的一年破壞此回升勢頭。

據彭博新聞匯總的房地產仲介的預估,住宅價格預計今年可能會攀升高達10%,但在2019年可能持平,甚至可能下跌3%。根據預測,房屋銷售今年落後於2017年的水準,2019年可能再次低於2017年水準。

萊坊駐新加坡研究負責人Lee Nai Jia表示:「市場已陷入停滯狀態,隨著市場回穩,政府不太可能推出額外的調控措施,也不會收回。」

今年上半年,由於開發商大舉買地以及整體或重建項目的推動,房價上漲約7%。政府7月增加新舉措為市場降溫後,住宅價格上漲步伐放緩。其他進一步的限制措施還包括限制開發商建造「鞋盒」公寓數量的額外指引,以及反洗錢措施等。

政府本月稍早表示,計劃在2019年上半年放慢住宅用地出售步伐,理由是供應量激增和需求降溫。

Smartkarma分析師Tan Kok Keong表示,當局不斷微調房地產市場的規定和稅收對建商是個擔憂,可能會增加開發商的成本,並降低新加坡對國際參與者的吸引力。

新加坡政府今年調高住宅額外買家印花稅 (ABSD) 新措施,本地人購買第2套房,以及海外人士購買物業的印花稅上調5個百分點,稅率也從原本15%上調到 20%;以公司名義買房的稅率更增加10個百分點。至於新加坡本地人首購的稅率則維持不變。

不過,政府堅持認為其需要干預以防止房地產市場出現泡沫。新加坡國家發展部部長Lawrence Wong上月在一次講話中表示,若當局沒有採取行動,今年私人住宅價格漲幅可能高達15%。他當時表示:「讓我明確說明一點,那就是政府不能也不會對房地產周期採取不干涉的態度,因此,當我們干預市場時,不應該感到意外,因為這是我們的方式和態度。」

彭博報導指出,新加坡曾經為了防止亂丟垃圾而頒布口香糖禁令,如今,這個城市國家正在向亞洲其他國家和地區展示應該如何給房地產泡沫降溫。

隨著房價升至創紀錄水準,新加坡政府今年加大房價調控力度,推出一些最嚴厲的措施,包括將舉債上限限制在借款人收入的60%,提高購房印花稅和提高房產稅。

中國和香港也試行了各種舉措,給日益火爆的房地產市場降溫,但事實證明,新加坡的調控措施比陸、港更成功。在截至9月30日的3個月中,新加坡住宅價格漲幅降至6季來最低水準,7月份銷量下滑,抵押貸款增速從2年前的18%下降至13%。

大華繼顯駐新加坡分析師Vikrant Pandey表示:「(新加坡)政府很早就推出這些措施,希望抑制泡沫,以防其發展到導致整個體系崩潰的水準。」

新加坡坐落在馬來半島南端1個島嶼上。4年前,當房價在截至2008年的2年內上漲了25%之後,新加坡就開始調控。此後,隨著低利率環境、本地人改善住房條件以及中國和東南亞買家的需求,推動房價進一步上漲40%,總理李顯龍領導的新加坡政府加大了調控力度。

根據總部設在倫敦的仲介機構第一太平戴維斯的數據,目前新加坡面積1000平方呎的新公寓,平均售價在100萬星元(2282萬元台幣)到120萬星元(2738萬元台幣)之間,而根據香港最大仲介機構美聯集團的數據,在2009年初以來房價上漲超過1倍的香港,相同面積單元的平均售價為810萬港元(3242萬元台幣)至1280萬港元(5123萬台幣)。

在新加坡,政府提高了第2套住宅的最低首付比例,宣布對外籍和企業購買者徵收新稅種,並對所有住宅地產徵收印花稅。新加坡金管局6月28日表示,住房貸款不應超過總償債率(TDSR)的60%。今年8月,金管局又將購置組屋的最長貸款申請年限縮短5年,從30年縮短至25年。與此同時,新加坡建屋發展局還將抵押貸款還款額上限,從月收入總額的35%下調至30%。

仲介機構仲量聯行駐新加坡住宅項目銷售全國總監David Neubronner表示:「貸款措施比其他措施更加致命,未來6-9個月,房價將保持平穩。」

這些調控措施已打消Jeremy Ong等潛在買家的購房念頭。Ong是32歲的新加坡牙醫,他原準備花200萬星元(4564萬元台幣)買1套公寓房。

一直想在烏節高檔購物商圈附近買套3居室的Ong表示:「最新的貸款措施很嚴厲,利率也會上升,我原計劃用貸款支付80%的房價,但在新規定出台後,我不確定自己能貸到多少資金,因為我還有車貸。」

新加坡「鞋盒」公寓新規或將對住宅開發商造成衝擊。新加坡「鞋盒」公寓的終結可能令居民歡欣雀躍,但對於開發商來說,可能是個雙重打擊。

7月的房市降溫措施令購置和重新開發老舊公寓的成本上升,這本已對開發商造成打擊,而如今住房開發商又被告知,單一項目中允許的公寓數量有限。儘管此舉目的是遏止住宅面積愈來愈小,但對開發商來說可能不得不重新考慮定價,而且可能削弱其獲利能力。

房地產諮詢公司ZACD集團研究負責人Nicholas Mak表示,7月的限制措施已給整體交易煞車,如今新的規定可能造成更大影響。

在最新一輪降溫措施推出之後,新加坡開發商在土地收購上需要多花近9%的資金。Mak稱,再加上他們現在不得不建更大的公寓,可能迫使開發商降低售價以盤活存量。

10月針對住宅單位面積發布的新規定,實際上把開發項目所允許的最大公寓數量減少18%。新加坡市區重建局稱,這項調整將只影響非核心區域的開發項目,將於明年初生效。