【香港巴士的報報導/編輯室報告】

新例變成中小企催命符?

近日《物業管理服務條例》諮詢文件出爐,當中不少含糊條文,惹來業界反彈。有行內人直言,受聘於物管公司的清潔、保安、會計等主管,因工作牽涉管理,新例下將被當作物業管理人員,變相要「全民拎牌」,相當擾民。有業界形容,新例對大公司有利,但成為對付中小企的「辣招」,三年過渡期不足以讓老行家修畢經理級物管人員牌照,會將他們逼上絕路。現時逾半中小型業界持有兩家或以上物管公司,惟新例不准董事兼任多家公司的物管經理,日後恐需另聘人手,增加收支平衡壓力。

物業管理業監管局上月起就《物業管理服務條例》進行諮詢,提出物業管理公司及物業管理人發牌制度建議,公眾諮詢期將至明年一月十八日,惟因條文內容含糊,業界認為發牌制度未必可規管行業,例如當中列明受聘於物管公司的清潔、保安、會計等主管均須持牌,做法擾民,憂慮會窒礙行業專業化。

香港物業管理公司協會會長陳志球直斥,兩年前通過的《物業管理服務條例》草案框架欠清晰,監管局上月提出的發牌諮詢建議內容亦相當混亂,「中間有很多細節都不協調,各個政府部門對條例也有不同解讀。」物管發牌制度的諮詢文件提到,公司提供多於一項服務類別或次類別的物業管理服務,便須申請物管公司牌照,但陳志球認為,這變相是降低門檻:「本身無物管經驗的公司,只提供清潔及保安等服務,在新例下因符合牌照申請要求,也可成為物管公司。」

他引述諮詢文件指,擔任管理或監督角色的從業員須領取物業管理人牌照,換言之,受聘於物管公司的清潔、保安、會計等主管,因工作牽涉管理,在新例下亦將被當作物業管理人員,故須領牌:「為物管公司提供相關法律服務的律師,工作如同時涉及物管公司人事管理,亦要申領物業管理人牌照,做法擾民。」香港房屋經理學會副會長余珍指,以上情況源於主體法例出現問題,須修例始能解決。

諮詢文件亦提到,每家物業管理公司須以全職形式聘用至少兩名持牌物業管理人,至少一名為經理級物業管理人員,持牌公司董事可計算在內。香港物業管理聯會會長賴志文指,目前本港有一半中小型物管公司負責人同時掌管多家小型公司,日後他們只能於一家公司全職掛牌,需另聘月薪達三萬至五萬元的經理級物業管理人員加入,「業界因應住宅、商業或工廈項目開設相應物管公司,如此一改,不利中小微企的營運。」

具經理級物管人員牌照的賴志文,現持有的兩家物管公司,以往一向由他兼任董事,並聘用主任級物業管理人員作為輔助,若他不能以兼職形式出任董事,可預計將來的基本人員開支每年增加五、六十萬元,大大增加收支平衡的難度:「保守估計生意額要增加四成才足以拉平,但我們一貫的毛利只得一成左右,生意若要增加四成相當困難。」

他續說,市場上持牌經理級物管人員尚欠兩成,故大公司必會出動銀彈政策「搶人」,該崗位平均薪酬有機會被拉高到五六萬元,增加中小企聘請新僱員的開銷壓力。針對現職物管從業員或未擁有相關資歷,政府擬實施三年過渡期予其申領牌照。有不願具名的物管從業員指出,諮詢文件沒有列明物管工作經驗的定義,擔心新發牌制度會窒礙行業專業化:「例如受聘於物管公司的清潔部主管,在清潔行業工作多年,惟實際上未必有物管經驗,如統一發牌的話,對現職註冊專業房屋經理、具專業物管經驗的從業員並不公平。」

中海物業集團有限公司高級副總裁黃繼生稱,雖暫未知牌照配對的細節,該公司的物管人員普遍有大專或大學學歷,故不擔心牌照過渡期不足:「公司一直支持員工持續進修,未來亦會按法例要求,保送未獲資格的員工修讀課程,領取牌照。」

惟賴志文坦言,政府未提為「紅褲仔」自動批出牌照認證,但現設的考牌限期並不足夠,應設「三加三」的緩衝期才為合理限期:「物管人員二十四小時候命,很難抽空常規上課,平日管理項目若出現突發事、業主立案法團開會,他們均須在場現身處理。」

香港誠信行管理服務有限公司副總經理沈慶臨認同,經理級物管人員不足,但考牌過渡期太短,現時本港只有兩所專上學府提供相關學歷的兼讀課程,其餘均為全職修讀:「兼讀名額很有限,若從業員過渡期首年未能成功報讀,很大機會都趕不及畢業。」他知悉,行內約有兩三成中小型物管公司並無一人持有上述牌照,日後此類公司會被逼上絕路。

除了從業員資歷,沈慶臨關注中小型物管公司因人手不足,未能如期完成條例之下的行政工作而負上刑責。惟他以物管公司須每月提交的收支表為例,過往一半以上的業界均因人手問題,難以準時交上文件:「遲兩個月是行內常態,有時不是我們不想交,而是因為法團忙或沒空,遲交了水電、清潔等單據,以至支票簿或月結單,我們未收到資料都不能發出收支表,內容有錯又會給人罵。」