【蘋果日報報導/張金鶚撰文/編輯室報告】

台灣過去50年來房市經過四次明顯的價量景氣循環。從最早在1973∼1974年及1979∼1980年的第一次與第二次石油危機所造成的物價上漲導致房價2年大幅上漲;經過7年的向下盤整,到1987∼1989年因為公共設施保留地的徵收,造成貨幣供給額的大幅增加,加上當時台灣經濟快速成長,台幣兌美元大幅升值,熱錢流入台灣,貨幣供給額居高不下,導致第三次房價連續3年數倍大幅上漲;也因為房價上漲過度不合理,加上政府針對房市實施金融管制,促使房市反轉,從此經歷了14年的向下盤整修正。

直到2003年第三季SAR過後,房市才逐漸復甦。然而這第四次景氣復甦卻持續11年之久,其中雖經過2008年全球金融危機曾經小幅下滑,但因貨幣寬鬆政策,加上低利率環境,房市到2014年下半年才因房價明顯不合理,市場機制發揮力量,加上房市稅制改革的臨門一腳,始得房價向下盤整,至今4年,未來房市景氣如何?仍然眾說紛紜。

然而我們從過去三次完整的景氣循環中,看到2年、2年及3年的房價急速上漲,以及5年、7年及14年的房價緩慢下滑,明顯感受到房市景氣循環有「擴張期短、收縮期長(所謂擴短縮長)」的特性。雖然最近這次房市景氣循環的擴張期長達11年,產生了結構性的變化,但目前收縮期下滑盤整僅4年,且房價僅小幅下跌,未來會如何發展,仍待觀察。

房市產生景氣循環現象其背後原因,一方面是因為外在總體經濟、金融與政府政策所影響,另一方面是因為內在房地產產業特性及房市供需調整缺乏彈性(inelasticity )所致。由於房地產從投資、生產、交易到使用等四個面向的活動,不但都需要現場個案打造,而且各項活動所需時間都比其他產業來得更長,雖然看到房市景氣,但卻無法即時增加供給;反之,看到房市衰退,但已買入土地,甚至開工興建,在「剃了頭不能不洗頭」的情況下,無法即時減少供給,容易造成這四個面向產生「時間落差(Time-Lag)」,而出現各自盛衰的情況,如此便形成房市的景氣循環現象。

美國學者Stephen Malpezzi和Susan Wachter在2005年於《Journal of Real Estate Literature》發表一篇論文《投機行為在房地產景氣循環中的角色》,該論文建立模型來檢視投機行為是否為房市景氣循環的主要原因。透過該模型的模擬分析,發現投機行為的確是造成房市景氣循環的主要原因,特別是在房市供給缺乏彈性的情況下,更容易產生房價的大幅上升或下降。因此,若能增加房市的供給彈性,將可以有效的減緩投機對房價景氣循環的衝擊。

然而台灣因為都市土地供給有限,且多為小面積的私有產權持分,地主整合困難,不但新建房屋的供給緩慢,而且老舊房屋的更新也不容易,相較於歐美國家,我們房市的供給要增加彈性相當困難。因此,面對台灣都市的房巿缺乏供給彈性情況下,要減緩房價大幅波動所產生的景氣循環,顯然只有從抑制投機需求著手。

而投機需求的抑制可以透過稅制(稅基或稅率)手段調整,增加非自用住宅的持有成本與交易成本;同時透過金融手段降低非自用住宅的貸款成數並提高其貸款利率。如此稅制與金融雙管齊下,房市投機將缺乏誘因,房價的漲跌波動也將減緩,房市價量的景氣循環也會逐漸平穩。