中原商圈

【蘋果日報楊明峰報導/編輯室報告】

在桃園市不用百萬元就買得到房!中壢市中原夜市商圈「小富翁大學城」,近期有95萬元套房待售,且觀察實價資訊,近2年該區有36筆100萬元內成交套房,不過《蘋果》直擊該社區屋況老舊、走道有壁癌,雖換算租金年投報率約3~5%,但仍有隱藏成本及管理風險須留意。

近期591租屋網出現「小富翁大學城」社區5樓公寓出售,格局1房1廳1衛,屋齡近32年,權狀7.41坪,開價95萬元,換算單價約13萬元。其他6筆待售物件除1樓坪數較大外,其餘落在7~8坪,開價約168~195萬元間。

實登記錄該社區2019年至今成交36筆百萬元內套房,除備註親友交易、鋼筋裸露漏水等外,最低總價60萬元,單價落在8~15萬元間,近1年平均單價12~13萬元。

「小富翁大學城」為地上5層、地下1層無電梯公寓,共564戶,套房坪數約5~9坪。記者直擊,社區每層約20、30戶,梯間、走道可見壁癌,尤其是5樓頂樓層最明顯;由於部分走道狹窄,白天不開燈略顯陰暗,部分陽台鐵窗生鏽。

待售套房大門蒙上厚厚灰塵、線路被剪,顯然久無人住,屋內僅1處對外窗,裝潢、家具俱全,屋況維持不差,但打開天花板輕鋼架,屋頂有漏水處理過的痕跡。據悉,該社區屋況差的套房租金最低3500元,有不少經濟弱勢租客,出入份子較複雜。

台灣房屋平鎮直營店經理吳盛評指出,該社區因無電梯、公共空間凌亂,垃圾回收中心管理欠佳,加上房屋老舊,有滲漏水、壁癌問題,但部分房東會悉心裝潢維持屋況。受惠去年房市熱,社區房價略有上揚,漲幅視各屋況表現不一,如今待售物件開價多突破百萬元,最大優勢為位處中原大學學區,租金收益穩定。

吳盛評分析,中原大學套房多半瞄準投資收租用途而蓋,租金行情每月3500~8000元,投報率3~5%,由於有健行科大、南亞技術學院學生及中壢工業區上班民眾的居住需求,整體租屋市場表現佳。

吳盛評提及,過去有人在中原商圈買下套房置產兼省租金,未來賣掉換屋,同時賺到增值價差,由於總價不高,投資門檻低,投報率佳,未來有台鐵紅線中原站、中壢體育園區重劃等題材,社區物件轉手率不差,因此吸引小資族的青睞。

全球居不動產情報室總監陳炳辰提醒,學區出租套房投報率不差,仍要小心少子化風險,未來學生人數減少、大學面臨滅校等危機,勢必影響區域住宅出租率,小心淪落租金、房價雙賠的窘境。

至於租金投報率高的產品,房價多半低於行情,往往伴隨屋況不佳、出入份子複雜的情形,陳炳辰表示,修繕、管理成本恐較高,均為風險,建議民眾投資前審慎評估,才能避免踩雷。