【好房網News記者王惠琳報導/編輯室報告】

台灣房市熱度持續不墜,不少民眾紛紛加入購屋行列,但開開心心買房,申請房貸卻發現核貸的金額、利率或成數與預期落差太大,導致自備款暴增甚至無法買房,慘被「殺頭」。

專家分析,民眾申貸結果與預期有落差,有兩大主因,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,其一是民眾對房貸認知錯誤,以房屋「購買價」試算房貸利率與成數,銀行卻是根據「房屋本身價值」估價後核貸,經常就會產生巨大房貸金額落差。

另一個原因,與現今房市熱度息息相關,陳俊宏表示,銀行估價經常利用實價登錄的資料,但「實價登錄更新的速度追不上房價上漲」,也成為價差主因之一。

陳俊宏建議,購屋者應該「提前避免」,先將有意購買的房屋資料提供給銀行估價,除了避免核貸結果落差過大,也能夠成為開價或下斡的指標。另外也可以向銀行申請「裝潢貸款」,多數可以取得房價的0.5到1成,藉此來彌補房貸額度。

至於該找哪間銀行,才能取得最佳房貸利率與成數?陳俊宏認為,各家銀行每年的上、下半年,都會依據當下政策調整房貸額度、利率,變動性極大,例如去年台灣銀行房貸放款餘額被中信銀行超越,使得台銀更積極給出「漂亮利率」。對於想爭取最佳房貸條件的購屋者,陳俊宏提出3點建議。

1.優先接觸薪轉戶或經常往來銀行

由於銀行可以確實掌握資金流動紀錄,這類型客戶大多會被銀行視為「優質客戶」,而更願意給予較佳利率。

2.透過房仲、建商土建融銀行申貸

陳俊宏表示,若購買中古屋,可以透過房仲找經常配合的銀行申貸,即使購屋者有不利申貸的問題,房仲也有機會替客戶爭取到好的利率、成數。而若是購買預售屋,可以觀察該建案是透過哪一間銀行辦理信託專戶,向同一間銀行申貸,原因就是通常信託專戶的銀行就是建商土建融的銀行,而銀行大多會針對該筆放款的建案購屋者較優惠利率。

3.申貸不是「非銀行不可」

陳俊宏指出,常見1.31%的超低利率其實針對的是六都房屋,因此購買六都以外的房子較難拿到最優地板價。他認為與其找銀行,不如找房屋所在地的信用合作社,更容易取得最佳房貸金額、利率。

另外,具有農、漁會身分的購屋者,也可以向農、漁會申貸,陳俊宏分享曾經手的案例,一名客戶在台北購買上億豪宅,在嘉義農會申貸反而取得比台北銀行更好的利率與成數。而除了信用合作社、農漁會,不少保險公司也相當積極在爭取房貸放款大餅,且許多保險公司並不限定只提供給保戶申貸,陳俊宏認為不失為銀行以外的另一種選擇。