【蘋果日報施智齡報導/編輯室報告】

行政院重手打炒房,嚇得預售買盤縮手,建商代銷哀鴻遍野,但《蘋果新聞網》調查,手腳快的投資客早把炒房魔爪伸向蛋白區中古屋,其中屋齡高、總價低的公寓和華廈成炒作標的,實價登錄顯示,新北市蘆洲區長安街就有投資客密集炒作,長不過半年、短至2~3個月,不值錢的老屋單價灌上3字頭,投資客獲利百萬入袋,房價卻如溫水煮青蛙,最後還是購屋族受害。

房地合一稅2016年上路,持有1年內出售、課45%稅率;持有1~2年內出售、課35%稅率,2年後稅率逐年調至20%、15%。

但根據財政部資料,去年房市1年內交易高達7947件,納稅9.97億元,持有1~2內交易有4271件、納稅9.31億元,兩者件數、金額雖遠低於持有2~10年交易的2.8萬件、納稅98億元,但以課稅45%、35%的級距推算,等於全台投資客2年內買賣賺逾48億元。

而投資標的除了常見的預售屋及新屋外,《蘋果新聞網》調查發現,投資客已將炒房魔爪伸向了蛋白區的老舊公寓、華廈。

去年11月,新北市蘆洲區長安街313巷61弄一間屋齡31年的老公寓,以1010萬元成交,引發當地住戶熱議,因不僅是總價攀高,這也是該戶在3個月內,第3次被交易。

熟悉內情的住戶透露,原屋主居住當地20多年,去年8月,以總價938萬元賣出,新屋主「隔沒幾周,就委託仲介轉賣」,後來有年輕夫妻欲接手卻中途反悔、16萬元定金也被沒收。

該名住戶訝異說:「沒想到過個幾周,老公寓又再成交一次,還賣上千萬,漲很快。」根據實價登錄,該戶3個月一買一賣,不只投資客現賺72萬元,老屋身價翻了一成,每坪單價漲了2.4萬。

《蘋果》進一步統計實價登錄資料,從2019年1月迄今年1月,蘆洲區長安街、屋齡30年以上的公寓、華廈交易,超過百筆,其中近二成是2年內交易,持有超過1年的交易有3筆、持有2~3個月有6筆,其餘均維持有6個月左右賣出,但無一不賺,投資客獲利從22~220萬元間,而房屋單價也被灌高,每坪上漲8000~7.2萬元不等。

賺逾200萬元的,是位於49巷2弄的32年老公寓,前年11月成交價790萬元、每坪24.6萬元,半年後以1010萬轉手、每坪31.4萬元,投資客一反手就賺了220萬元,每坪房價被墊高6.8萬元。

還有194巷的32年老公寓,前年5月新屋主以685萬元買進,同年11月出手,賣了900萬元,6個月賺了215萬元,房價從每坪24.2萬元,灌上31.8萬元,漲了7.6萬元。

而成交時間最短,但獲利最多的一筆,是172巷的32年老公寓,前年11月以780萬元、每坪26.8萬元買進,隔年1月以860萬元、每坪29.6萬元賣出,3個月賺80萬元,房屋單價也漲了2.8萬。

轉手交易最頻繁的,是位於111巷、屋齡32年某公寓4樓戶,原屋主於2019年1月以908萬元售出,新屋主同年7月又再次售屋,並以950萬元成交,而接手的第2個新屋主,8個月後以980萬元脫手,第3個新屋主半年後又以1040萬元將房屋售出。

20個月內,同一物件被買賣4次,為持有者分別賺進42萬元、30萬元跟60萬元,房價共增值132萬,每坪價格從26萬元,漲到29.8萬元,速度之快,令人咋舌。

集被炒作的長安街,坐落蘆洲區西側,街長1.3公里,《蘋果》實地走訪,有林超市、診所、餐飲店家,亦有國小及補習班,機能完善,附近住戶表示,「長安街10幾年來變化很大,快速道路跟捷運帶來人流,吃的也變多」,老屋價值也水漲船高。

住商不動產蘆洲長榮加盟店店長吳俊郎表示,「長安街是蘆洲最早開發的區域,人口也密集,隨著新重劃區開發,老公寓自住戶有換屋需求,因此長安街不斷有房屋釋出。」

在地房仲透露,捷運線通車後,來自士林、天母的投資客都湧進蘆洲,他們看準地段有補漲空間,紛紛瞄準房價低、好入手的老公寓產品,還聽說有投客半年轉手就飽賺300萬。

對於短期炒作亂象,清華大學榮譽講座教授張金鶚指出,「房屋持有成本比養車還少」,尤其30年以上老屋,折舊後現值低,房屋稅、地價稅都少,完全達不到持有多戶的稅賦壓力,使得投資客敢隨心所欲進場交易。

張金鶚認為最好的打炒房舉措,是各部會多管齊下,中央調高囤房稅課徵稅率、地方調整地價稅基,搭配央行的限縮貸款成數,才能真正落實遏止投資客或法人的炒房現象。