【蘋果日報余奕賢報導/編輯室報告】

新竹市區房價高不可攀,但竹東中古屋仍在1字頭,有民眾打算置產,鎖定中興路二段某14層7年大樓,2樓權狀90.77坪,開價1298萬元,還鄰近百坪生態池,不過謄本登記為「研究發展設施」,好奇是否該入手;專家指出,中興路二段的中古大樓均價12.7萬元,該物件價格尚屬合理,但土地屬於工業用地,只可興建工廠、廠房、宿舍,不得規劃一般住宅,倘若遭到檢舉,可能被罰鍰以及限期改善,進場前仍要加以評估。

根據民眾透露,物件位於中興路二段的巷弄,屋齡7年,樓高14層,想買的是2樓戶,90.77坪規劃4房,開價1298萬元,單價約14.3萬元,附近是360坪的生態池以及1600坪綠地,距離二重國中小學、工研院不遠,還有台68快速道路可利用,雖然滿意綠地環境,謄本登記卻是研究發展設施,擔心有報拆風險因此猶豫不決。

檢視實價登錄,物件近年成交均價13.2萬元,若以售價來看,倒是沒有明顯偏離行情。

竹東地區的房仲分析,中興路二段的住宅均價12.1萬元,交易以住宅大樓及華廈為主,中古大樓均價大約12.7萬元,該物件開價合理,端看民眾能否接受。

他接著說,物件最大賣點就是房價基期低,尤其鄰近竹東生態河濱公園,擁有廣大的休憩空間,不過地點稍嫌偏僻,機能主要仰賴二重埔商圈,由於單價、總價相對親民,仍會吸引資金有限的買方及首購,買盤以在地就業的小家庭居多。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡指出,謄本登記為研究發展設施,依照法令規定,土地屬於工業用地,只可興建工廠、廠房、宿舍,不得規劃一般住宅,倘若遭到檢舉,可能被罰鍰以及限期改善,逾期未改善可連續罰鍰並勒令停用,由於是違法使用並非違章建築,不至於發生報拆狀況。

她還提醒,這類違規使用住宅,價格通常比正常使用的低,便宜大概1~2成,因此保有市場競爭力,不過除了裁罰風險,貸款條件也不理想,頂多款到6成,更會影響未來轉售難度,同樣都要納入評估。